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2020-02-21, 週五

網路地產王/綜合報導】專訪  台北市租賃住宅服務公會理事長  陳柏勳

租賃住宅服務業是台灣房地產結構中十分具有未來性的一環,目前是兆基物業集團執行副總陳柏勳,也是台北市租賃住宅服務公會理事長,除了看好租賃住宅服務業的前景之外,也深信租賃住宅服務業是可傳承的事業。

  • 房東本具報稅義務

兆基早在十二年前就進入租賃住宅市場,深感對房東房客雙方教育宣導的重要性。有所得收入就要報稅,這是一項基本義務;但是由於長期以來租賃住宅缺乏管理,這部分的報稅形成稅負上的大漏洞,換句話說,目前許多有租金收入的房東,大都沒有依法報稅,這也成為包租代管業務在推動時的一大門檻。

陳柏勳表示,在這個行業這麼多年,最常被房東質疑的問題,就是報稅,基本上房東對於包租代管服務或是相關服務費,都十分認同沒有太多疑慮;反倒是比較在乎,透過包租代管的物件需要報稅,甚至擔心會被溯及既往追稅。

其實這些觀念都需要被導正,屋主及房東有租金收入,本來就應該要依法報稅,政府目前尚未積極處理這個問題,應該是擔心房東會將稅金轉嫁到租金,造成租金上揚引發民怨;或者因為房東擔心報稅麻煩增加支出,乾脆就不拿出來租、降低供給,造成租金上揚等等。

陳柏勳認為,這層顧慮確實存在,不過若要改變現況、導上正軌,這就是過渡時期政府及民眾必須承擔的,一來是怕麻煩的房東,本來可能就不釋出出租,對整體供給量影響不大;二來多數想要獲利的房東,與其將房屋閒置,不如還是拿出來出租收租,因此也不會減少供給。

政府方面,提供優惠鼓勵出租,也應該要積極查稅,持續監督管理,導正房東僥倖逃稅的心態,長期來看,應該還是要往這個方向推動,讓租屋報稅走向正常化。

  • 合約寫清楚就能有效降低糾紛

租賃代管的事項很瑣碎,瑣碎就會不好管理,管理範圍從硬體、設備到租賃雙房的行為及認知等等,都在管轄範圍內,畢竟租賃雙方互不熟識,要倚賴中間代管者建立互信,代管者的角色很重要。

陳柏勳說,分享兆基十二年來的經驗,提供內容詳盡、載明雙方權利義務的合約,是對租賃雙方宣導正確觀念的關鍵,比如說,出租前的屋況說明書,就要寫得很清楚,像是冷氣這項,過去可能只在合約中註明該設備”冷氣一台”,但是這台冷氣可能是屋主主動提供的,也可能是前一位房客沒帶走留下來的,如果是前者,冷氣壞了當然請房東維修;如果是後者,房東可能就不會修,因為那本來就不是房東提供的,房東認為沒有維修義務,這些就是會造成糾紛的細節差異。

房租通常分三種,一是空屋、二是附家具、三是附家電,這三種等級的租金價格都不相同,因此內容物是甚麼,品牌是甚麼,細節都要盡量寫清楚。

陳柏勳另舉了一個常見的案例,像是燈泡壞了,是誰要來換?站在房客立場,他可能會認為,所有房東附的東西有損壞,都應該是房東來修理,因此應該是由房東更換燈泡;但實際上,燈泡屬於消耗品,房東出租交屋時,燈泡是好的,是因為使用時間而造成損壞,因此應該是房客自行更換。基本上,設備類(燈座)物品由房東負責,消耗品(如燈泡)則由房客負責。

類似這類的內容,在合約上、在屋況說明書內,詳細載明後,日後有糾紛就可以核對合約內容釐清雙方權利義務關係,糾紛自然就有效降低了,這就是管理上的”眉角”。

  • 入居者審查保障雙方

入居者審查也是一個創新,過去房東自行出租時,房客在電話簡單聯繫後便來看屋,看屋過程大概15分鐘,房東便將房子出租給房客了。這種舊式的流程,對房東存在風險,像是房客是否是通輯犯或者是經常性的租霸等等。

租賃服務業則可以幫房東進行「入居者審查」,其實這也不是針對房客而已,其實這是對雙方的保障。以兆基目前的做法,在帶看之後,會提供合約3天的審閱期,雙方都可以審閱及考量,出租方可到相關網站搜尋承租方是否是通輯犯或者是經常性的租霸等等;承租方審閱這個房屋的概況,是否適合自己承租等等。比起過去,房東房客見面看屋後就決定要租,顯然要審慎的多,對雙方都是保障。

除此之外,包租代管對房東的另一項誘因,就是房東不用去面對房客,房客也不用面對房東,相互間的情緒不會直接互動受影響,雙方在看待問題時也能更理性,這也是中間者存在的主要價值之一。

  • 持續研擬新制度

租賃專法上路以來,2020年是很重要的一年,因為在今年的6月26日將屆滿兩年的緩衝期,之後未取得證照的公司及個人,都不能執行租賃住宅包租代管業務,違者將開罰。

租賃住宅服務業全面進入證照時代,也表示租賃業者將全面法治化,在這個新起點,持續研擬新的執行方案,包括將AI導入住宅管理服務,簡化服務流程,以及連結線上線下的服務方案等等,讓相關的服務更快上軌道,一方面吸引更多菁英加入租賃業,另一方面也讓房東更加信任租賃業。

陳柏勳最後表示,仲介租賃一條龍的型態,未來可能是趨勢,不動產仲介屬於經紀業,必須是要取得證照的合法業者,才能幫房東找房客,並進行實價登錄;而必須要取得租賃管理證照,才能提供代管服務。因此從找房客、實登到代管,必須具備兩張證照,客戶需求從租賃、代管轉為買賣,或是從買買轉為租賃及代管,這些需求都有可能,業者服務應該要更全面,並持續對本產業宣導,租賃業未來發展空間是無可限量的。


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