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地上權住宅困境 解決貸款難題重中之重

2021-04-14, 週三

網路地產王/綜合報導】地上權住宅在台灣行之有年,但是因為貸款取得不易、貸款條件不佳、房價不易 增值等因素,地上權住宅的形式,一直無法在房地產市場中取得平衡發展的定位著實可惜。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,2013年「國有非公用土地設定地上權作業要點」修正後,建物允許分割,這是國產署在地上權招標機制上很大的突破,不僅承買人可以用「區分所有權人」的身分成立管委會進行管理、提升社區生活品質,且住戶擁有「物權」後提高價值與流動性,加上地租改為部分浮動、部分固定,對地上權招標的財務計算及存續期間穩定性,助益極大。

不過,地上權住宅最大的問題,在於購買者的分戶貸款困難重重,住戶有了建物所有權和地上權持分,依民法規定,可以拿來設定抵押,但金融機構承作意願極低,或只能以建商轉貸、另找擔保品或更高利率來克難解決,對要買地上權住宅的民眾來說,負擔極重也不公平。

地上權住宅並非永續型所有權,不動產的價值會隨時間遞減,增值效應相對較低,可以說是沒有炒房動機,屬於真正的居住需求者;但在持有成本的負擔上,他們被轉嫁國有土地的地價稅,平均要比同區段自用住宅高出6倍以上,房屋稅也沒有比所有權房子優惠;此外,地上權住宅別說政策優惠貸款,就連一般房貸都常碰壁,因此建議政府要重視這個問題,讓地上權住宅案能夠照顧到真正自用的買方。

永信建設前副總顧岳軍表示,地上權住宅的貸款問題是「重中之重」,以高雄市來說,未來五年就有二千多戶地上權住宅需要貸款,亟待政府重視解決。目前地上權住宅貸款像是「蠻荒世界」,有些利息甚至要多出一般房貸六碼,且成數只給六成,購屋者也猶如二等公民沒有保障。他呼籲銀行局要解決這個問題,否則以後沒人敢做地上權住宅。

國有財產署長曾國基表示,銀行對地上權住宅放款意願仍不高,以致地上權宅銷售不佳,確實可能影響投資人未來投標意願。

中國土地改革協會理事長楊松齡表示,地上權住宅不易貸款,會使弱勢者愈弱勢,沒有錢的人買地上權住宅反而貸不到款;而地上權地租為自用房屋地價稅的七至十倍,當公告地價調漲,地租跟著漲,買地上權變成不划算的事,與居住正義的目的恰恰相反。

金管會銀行局主秘童政彰表示,地上權住宅缺乏債權保障、流通市場資訊不夠充分、鑑價不易,銀行對於放款風險極敏感;地上權住宅和「以房養老」一樣,屬於政策性、公益性產品,如何解決問題值得思考。建議未來可建置地上權住宅交易資訊平台,讓銀行貸款與民眾購買有更公開透明的資訊。

網路地產王總經理陳韻如表示,時代在改變,在高房價的趨勢下,過去長期被認為是暗黑產品的地上權住宅,有可能成為這一波解決高房價問題的解藥;不過還需要政府重新審視地上權住宅目前遭遇到的困境,予以合理地排除,讓地上權住宅得到應有的產品高度。


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