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打炒房?政院諸公 你們抓錯人了

2021-02-03, 週三

熱門演唱會的場外,有許多黃牛翻倍拉抬價格,叫賣兜售門票,獲取暴利。警察究竟是該抓黃牛?還是對主辦單位開罰?

2020年的房地產市場,不同於前幾年平穩平靜、與世無爭的狀態,從第一季新冠疫情開始起了變化,疫情災難下,房地產業與其他產業一樣同步受挫;第二季台灣疫情受到控制,環境相對安全,民眾恐懼感漸平息,幾經調整後開始回歸正常生活;第三季無法出國的新生活興起,加上投資游資充裕,看屋買房愈趨活絡,預售屋紅單炒作愈演愈烈,12月初行政院聯手金管會推出各項打炒房政策,買氣頓減,更嚴重的是,房地產業受到資金壓力衝擊,業者無端受害陷入生存之戰。

「打炒房」是個正義的口號,因為房子是基本民生之一,不該拿來被炒作,所以打炒房出征的正義性不容被質疑。站在不動產開發業者的立場,我們也是舉雙手贊成打炒房,一來是因為,炒房行為嚴重破壞業者的形象,當建商和炒房、暴利等形容詞聯想在一起時,無論過往績效為何,所有的建築業者,瞬間都被貼上無良企業的標籤,對產業形象傷害很大,所以我們贊成打炒房。

二來是因為,業者也都希望房價是溫和平穩上漲,而不是暴漲的,經由炒作產生的房價暴漲,表面上看起來好像建商賺了很多錢,實際上,房價暴漲後,反應最快的是土地價格,那只能以”飆漲”來形容土地行情的快速飛升,土地是不動產開發最大的成本項目,一旦土地價格大漲,不但土地不易購買,更直接的就產生房價調漲的壓力,真正獲利最多最快的,其實是握有土地資源的地主,並非都是建商。

所以,房價被炒作對建商不一定都是有利的,對於政府”打炒房”的政策,業者多數是支持贊成的。”打炒房”的方向無誤,重點在於,怎麼打?打擊炒房觀念很簡單,先找對目標,再選定對的工具,一發即中,讓那個被打的目標當場斃命,這樣市場上就再無炒房情事,房市就能回歸常軌。

遺憾的是,從政府宣示打炒房以來,執行策略卻一再偏離精準打擊的軌道,反而在途中步步錯殺,全台房地產業者無不憂心忡忡,對於突如其來公佈的金融緊縮政策措手不及,不少正在土地洽購中的業者亂了手腳,不知如何因應。

著因不動產開發業者的貸款從70%限縮到55%,保留一成開工款,對業者來說,等於是在開工前要多備15%的現金,才能順利動工,這對多數中小型不動產開發業來說,已經是影響到生計,這樣打下去根本不是在打炒房,而是在打產業了。

舉例來說,總價10億的土地,原本可向銀行貸款7億,自備3億;一道行政命令急下,2020年12月7日之後送件的案子,僅可向銀行貸款5.5億,另1億要等動工時才撥款,換句話說,自備款籌措從原先的3億激增到4.5億,才能買到土地,要一下子拿出原先1.5倍的資金才能買到土地,對中小型建商來說壓力大增,打擊土地市場正常交易。銀行等金融機構,在無預警下政策大變更是一片大亂。

這次政府用盡各種手段來宣示要杜絕預售屋紅單炒作,但從實際面來看,顯然不是從限制紅單著手,一連串的信用管制措施,只是限制了跟紅單炒作沒有直接關係的建商,打擊了不動產開發業,業者無端受累情何以堪!

「紅單」基本上是一種訂單,是由賣方(建商)和買方(客戶)簽立的意向合約,單據上載明交易物件的條件及總價,以及擬簽約的當事人等資訊,支付部分金額作為訂金,待雙方對於所有內容及條件確認無誤後,再行簽立正式買賣契約。也就是說,最終賣方收取的總金額,就是買賣契約上的金額,也就是訂單上的價格。

當紅單被別有居心的投機者轉手轉賣時,與建商並無瓜葛,因為不管那張訂單被轉了幾手,建商最後收取的總金額,還是原來最初寫在紅單上的價格,並不會因為紅單被轉手,總金額就跟著增加,真正的罪魁禍首,其實是居中不斷轉賣的投機者,並非是建商。

但是翻開行政院雷厲風行的九大方案,以及金管會加上央行推出的選擇性信用管制與延長房地合一稅方案等等,幾乎每一項都是針對新成屋、預售屋、中古屋及建商,對於居中轉手買賣紅單的投機者,沒有絲毫約束力。獲利者逍遙法外、無辜者無端受累。

抑制紅單炒作並不難,雖然只是債權交易,但是可以規範紅單只能轉手給直系親屬,若非直系親屬則須報備當地縣市政府主管機關,紅單的合法轉手對象受到限制,轉手頻率勢必大降,炒作就會自然銷聲匿跡。

公會在此呼籲,政府的打炒房,不要演變成打產業,建議進一步釐清問題源頭,才能針對目標對症下藥,解除弊端;否則,錯殺了不動產開發業這個經濟龍頭產業,只會讓緊繃的台灣經濟更陷入絕惡之境,這就遠離了人民之福了。

演唱會再怎麼一票難求,主辦單位也只收到票面上的金額,其他超額都是黃牛吞了去;結果警察不抓黃牛,而是嚴厲苛責主辦單位。世道紊亂至此,傷害產業至深,當政者應慎之!

(文/高雄市建築開發商業同業公會 黃炯輝)


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