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居住正義地產新生態 租賃住宅服務業創新崛起

2019-10-03, 週四

網路地產王/綜合報導】

-專訪 桃園市租賃住宅服務公會理事長 劉貞君

對許多人來說,”租賃住宅服務”聽起來算熟悉卻又陌生,似乎聽過這個新名詞,好像知道他們要做甚麼,卻又不是很清楚,他們真正在做甚麼;對一個剛滿一歲左右的新公會來說,大眾能這樣的基本認知,已經算不錯了!

房屋買賣與租賃,相對於交易金額落差大,住宅租賃在過去總是個不受關注的小配角,住宅買賣才是主角;時至今日,隨著社會住宅政策的推行,以及租賃住宅添加了管理的服務,二者之間出現了微妙的變化,租賃的定位正在轉變中,未來甚至可能易位都說不定。

  • 日本考察 驚嘆租賃市場產業鏈驚人

107年8月,在內政部花敬群政次帶領下,租賃業者一趟日本之行,看到日本租賃業的蓬勃發展,另隨行團員大開眼界、大大改觀。桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君說,日本租賃住宅服務業的發展,比台灣早了19年,目前他們結合租賃、管理及房仲的做法,讓他們看到租賃業在台灣的未來,原來三者合體之後威力竟是這等強大!

劉理事長表示,就他的觀察,這種新組合體已經不是經濟規模,而是規模經濟,遠遠超越了原來的房仲業,日本房仲業若是沒有加入租賃+管理的服務,根本是無法生存的。一來是後端所衍生的相關產業群體龐大,包括居家險、宅配、清潔、消毒等,一條龍服務的陣線很長,對業者來說,產業拓展的空間很大;二來是管理服務發包成為常態,大公司提供24小時的call center管理服務,讓中小型業者有效降低成本,也能提供租賃管理服務,這些模式都是台灣業者未來發展上很好的借鏡。

「這種生態結構的改變,其實是從社會住宅政策開始的!」劉理事長娓娓道來。

  • 以社宅為基礎發展包租代管業

社會住宅政策中8年20萬戶的目標,其中有8萬戶社宅是來自於民間租賃住宅,為了鼓勵屋主將房屋拿出來做為公益性出租,政府提供不用服務費、持有稅節稅、享所得稅免稅額底及修繕補貼等,幾乎是前所未有的優惠,透過中央政府的補助,提高屋主出租意願,另一方面也以此為橋梁,讓屋主及房東有機會接觸到包租代管業者,待補助期間3年屆滿,房東已經適應包租代管業者的服務,未來一般租賃住宅市場包租代管服務,就會變得不可或缺、能順利地銜接上了。

劉貞君說,六都之中,桃園市租賃市場十分蓬勃發展,就在他上任這一年內,不斷苦思要如何擴大會員規模,讓更多房仲業者及租賃業者能加入公會。經過他深入了解準會員的想法之後,便參考聯徵中心的稽核做法,研擬一套保護包租代管業者聯徵制度,成為六都創舉。

  • 聯徵制度處創舉保障業者

年輕帥氣的劉理事長充滿活力與熱情,投入甚多心力在新產業的發展上,他說,在他尋訪準會員的過程中,發現這些業者會擔心管理問題,怕遇到難以處理的房東及房客,未來演變成糾紛,耗費有限人力。於是劉貞君研究將聯徵的做法帶入系統,服務過程中,業者透過系統登錄並註記,將房東房客用燈號來識別,這樣就可以保護業者避免接觸這些惡房東或是惡房客,降低經營風險。

這個創舉很是受到矚目,等於是建立一套”黑名單”系統,又必須得要避開個資法的約制,預計在今年年底就可以上路,劉貞君說,預期這個制度將會形成正循環的強大力量,吸引更多準會員加入公會。

  • 獵人VS農夫 穩定收入大誘因

另一個誘因則是穩定的收入,劉貞君很感性地說,嫻熟房地產的蔡志雄律師對於房仲業及租賃業,曾說起一個很適切的比喻,他說,房仲業好比是獵人,逮到獵物之後飽餐一頓,要有下一餐就又得要重新來過;而租賃業就像是農夫,一點一滴地耕耘,有努力就會有收穫,而且是累積的收穫,只要包租及代管的戶數達到基本的門檻,收入就會十分穩定。

他笑說,一年12個月,扣掉春節及前後假期時間,其實房仲業只能做10個月;但是租賃業卻不同,即便店家不做生意鐵門關下來,房東還是必須要按時支付業者管理費用,二者的差別很明顯。

就有包租代管同業,在短短半年內,累積了200戶服務規模,其中有8成是舊客戶轉介而來的,若以每戶月租金1萬元估算,平均每月就有16-17萬的穩定收入,相信這個收入會羨煞不少人。

  • 公會宣傳創新接地氣

劉貞君理事長其實還有一個身分_全聯會公關委員會主委,這個委員會主要的任務是宣導,對民眾宣導包租代管的內容,也對業者及會員宣導,讓更多業者能夠加入公會,讓公會迅速成長茁壯。

相較於其他房地產業的公會,由於租屋的民眾大多是年輕人,因此宣導的方式必須要符合年輕人的訊息接收習性,使用年輕人的語言跟他們溝通,才能將資訊傳遞到這些主要對象身上。為了達到這個目的,劉貞君首創使用自媒體及網紅,將一些生硬的政令及宣導內容,用比較詼諧幽默的方式,傳遞到目標族群,相信這個房地產業接地氣行銷上的創舉,將會吸引更多民眾的迴響,達到有效宣導的目的。

劉理事長最後說,租賃住宅服務公會在此時成立,可說是得天獨厚,正值天時地利人和,政府撥款近300億全力輔導,租賃及房仲業者同仁熱情相助參與,再加上相關法規到位,最後只剩下公會的努力,改寫房地產產業的生態,將這個新產業發光發亮,與政府一起創造一個符合社會正義期待的新房地產時代。


新再生エネルギーの新しい生態系住宅サービス業革新

-桃園市の賃貸住宅サービス事務所理事長の劉貞君(ユ・ジョングン)

 多くの人たちにとって、賃貸住宅サービスは聞き慣れているが、それでも聞き慣れている。見知らぬ言葉を聞いてみたようだが、彼らが何をしているのか分かるようになった。確かに、彼らは果たして何をしているのか分からないが、ちょうど一歳の時、新労組にとって大衆がこのような基本的な認識を持っているということは確かだ。

住宅売買と賃貸料の差、住宅賃貸料の差過去にはいつも関心を持たなかった小助演、住宅売買こそ主役だ今は、社会住宅政策の推進、賃貸住宅に対する管理サービスの提供、賃貸の位置が変わっており、賃貸の位置が変わる可能性もあり、賃貸の位置も変わる可能性がある。

日本の見学業界では、レンタル産業の鎖が驚くべき衝撃を受けたという反応だ

107年8月、内務部の花敬群次長、賃貸業日本行きの旅行業界の流れを見て、日本の賃貸借業界の動きが尋常ではない。旅行団員たちは視野を広げて大きく変貌した。ユジョングン、賃貸住宅公社のユ・ジョングン理事長は、日本の賃貸住宅サービス業の発展は、台湾より19年が経ち、賃貸・管理・家屋などを結合したものだと話した。強い!

劉理事長は彼の観察について、このような新しい組み立て体はすでにないと述べた。規模は経済規模ではなく、従来の住宅事業をはるかに上回っている日本の不動産仲介業者が賃貸料+管理サービスに加入していない限り、生存は不可能だ。一つは後方に派生した関連産業群が膨大であり、住居・家庭・衛生・消毒・消毒などを包括しており、業界では産業拡張の余地が非常に大きい。かばんが正常化されれば、24時間のコールセンターの管理サービスを提供して、中小企業の商人たちが原価を下げて賃貸管理サービスを提供することができるように設計された。

このような生態系の変化は、事実上、社会住宅政策から始まるはい!

劉理事長が口達者であることをよく知っています。

社会の基盤を基盤に、チャーター機業を発展させる

社会住宅政策のうち、8年20万世帯のうち8万世帯住宅は民間賃貸住宅から来たので、家主を督励するため、家屋を所有している。公共賃貸料の代わりに、政府はサービス料、取得税、所得控除、所得控除などの恩恵を受け、中央政府の補助金を引き上げ、家主と家主に会う機会を与えることにした。補助期間3年目になると、家主が保証人になっており、未来の一般賃貸業者の賃貸保証サービスを受けることになり、うまくいっている。

6都のうち、定員市場が盛んに行われていると話した。彼が就任したばかりの年に、どうやって大胆にも出勤しなければならないのか、苦心していると話した。自営業者や賃貸業者は、労組に加入できるようにした。彼は準会員の意向を詳しく知ることができた後、統合センターの審査を参考にして、下請業者の共同管理制度を作り、6都の創立者になった。

共同出資制度で、保衛業者を創造した

若くてハンサムなユ理事長は活気に満ちた情熱と熱情を持っており、多くの心血を注いだ。新産業の発展において、彼は準会員を探している過程について話した。これらの業者は、経営難に直面した家主や客に会うことが難しくなり、将来紛争に飛び火しかねないと懸念している。これによって、ユ君はシステムを体系的に研究し、サービスを体系的に登録して、家の中の宿泊客を通して識別することができるようにした。業者らは、このような悪質な住宅街や悪徳訪問客を避けて経営リスクを減らすことができるようにした。

この創造は注目を集めるようになったので、'ブラックリスト'を作ったわけだ。システム、または必ず出資した契約制度を避けなければならないので、今年度中に予定されています。この制度が定着すれば、この制度がプラスになるだろうと予想し、正会員の労組に加入して、正会員加入を誘導することにした。

狩人VS農夫たちが所得を安定させる要因

また、他の原因は安定的な収入としてユジョン君は感性的に話し、巧みに話した。不動産投機をしたチェ・ジヨン弁護士は、家屋業界と賃貸業について話した。住宅業界は、家屋が狩人であり、餌を食べた後、一食を食べなければならないとし、賃貸業は農夫のように努力しており、賃貸料として受け取る世帯の数が基本的な敷居に達したと付け加えた。収入は十分安定している。

彼は1年12ヵ月間、旧正月と前後して旧正月の連休を返上したと話した。実は、家屋業界は10ヵ月しかならないが、賃貸業は違う。店の主人が商売をしなければならないのに、家主は必ず適時に事業者管理費用を支払わなければならないということに違いない。

保証人の代わりに借りておいて、半年間、200世帯が累積された。サービスの規模は、このうち8割が昔の顧客が移してきてきたものであり、それによって一つになっている。月平均賃貸料は月平均16万~17万ウォンと推算されているが、所得が多いため、少なからぬ収入を上げることができるということだ。

労働組合が創意的な買収合併を広報する

ユチョンギョン理事長は、実は全経連の関係委員会がある主要委員会、この委員会の主な任務は、先導的な任務を遂行して民衆に宣伝することだ。賃貸事業者の場合、事業者や会員の先導により、多くの自営業者が労組に加入し、迅速に成長することができるようにした。

他の不動産産業に比べて相対的に多くの人民公社は、家屋を借りた人たちの大部分だ。若者、広報方式は若者のメッセージに従わなければならない習慣的に若者の言語を使用して彼らと疎通してこそ、情報を主要対象に伝達することができる。この目的を達成するために、ユ君は、マスコミやインターネットを利用して、一部のマスコミと宣伝するために、ややもするとユーモア感覚をもってユーモアを交えて、この不動産業界を狙っている。人気マーケティングの成果は、より多くの人々の反響を呼び、効果的な広報の目的を達成することができる。

ユ理事長は、賃貸住宅サービス事務所が発足すると、このようになったと話した。天恵の要塞として、天と地の間の利益として、政府支出が300億に近いという、賃貸住宅業者同志の情熱的な支援に参加したうえ、関連法規が残っており、最後まで生き残って、不動産産業の生態系を作り出し、政府と社会正義に応えた新不動産時代を作り出した。


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