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包租代管業上軌道 降低糾紛房東房客更和諧

2019-07-23, 週二

網路地產王/綜合報導】配合政府社會住宅政策之一的包租代管方案,發展已漸上軌道,於今年4月成立租賃住宅服務全聯會,輔導全台灣的相關業者加入公會,對房東及房客宣導包租及代管業務內容,提升並改善房東及房客之間的關係,以期降低糾紛並提升租賃住宅品質。

8年20萬戶社會住宅是蔡政府任內極具代表性的住宅政策,其中12萬戶來自於民間租賃住宅,內政部進而新創成立包租代管業,推動相關業務。第一屆全聯會理事長鄭俊杰亦為台中市租賃住宅公會理事長,旗下企業目前包租代管約有千戶規模,面對為數不下數百萬戶的業者、房東及房客,任重而道遠。

鄭理事長表示,目前全台有641家包租代管業者已申請登記許可,六都及基、宜、竹市已成立公會,花蓮、苗栗、新竹縣也正在籌組公會中,目前共4,089人已取得租賃住宅管理人員證照,預期未來一年緩衝期結束前,原本觀望的業者與取得證照管理人員數量將會大幅提升,產業可達到1,000家、7,000人的規模,過去一年來業者已媒合4,223戶包租代管,拚未來一年達到2萬戶目標。

目前這641家已申請許可的包租代管業者中,約八成為房仲業者跨足,二成屬原為租賃業者,鄭理事長希望未來進入全面法制化後,經營包租代管的租賃業者比例能提升至八成,並以改善獎金制度及加強教育訓練租賃人才為兩大主軸,提升租賃住宅服務業者的服務品質。

在改善獎金制度方面,目前房仲業媒合住宅租賃的收益,為房東及房客各半個月,總計一個月,以此再分潤到經紀人員的收益並不高,因此房仲人員對租賃住宅服務興趣缺缺;而一般租賃業的業務人員,平均每月收入大多在3萬元左右,因此往往會另立名目加收費用而引發爭議。

鄭理事長表示,為改善這個現況,必須要推廣代管服務,代管服務費約10%-20%,只要持續提供代管服務,就會有穩定收入。以一間每月一萬元租金的房屋代管為例,每位代管人員若服務100戶代管,每月基本就有3萬元的穩定收入,再加上媒合收益,每月收入就有機會提升到6-7萬。

在加強教育訓練部分,主要是提升具有證照的管理人員人數,並責成六都地方公會加強開辦,目前各地方公會每月開辦1-2班的教育訓練課程,班班爆滿,可見業者對於證照的需求很強。

其實這張專業國家證照,並非僅適於業者,明年6月27日緩衝期過後,有重複出租屬營業行為的自然人房東,也必須擁有證照才能進行租賃住宅管理,管理人員證照規範比照房仲經紀人,每三年換照一次。

對房東及房客來說,透過加入公會的租賃業者出租或租屋,可以獲得許多保障及優惠。另在房東部分,如果加入社會住宅方案,每月租金收入免稅額最高為1萬元,必要費用減除率為60%,各縣市尚有不同的持有稅(房屋稅及地價稅)減免;若是一般出租住宅,每月租金收入免稅額最高為6千元,6千元至2萬元,必要費用減除率為53%,超過2萬元,必要費用減除率為43%,以及修繕、保險等補助。

在房客部分,房客與房東經業者媒合後簽訂租約至少1年,就可以以市場租金9折租屋,房客加入包租代管計畫後,政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

最重要的是,糾紛處理管道已經建立,若是房東與房客之間產生糾紛,申報公會後,公會會協助調解,如果申報地方公會,由地方公會受理調解,調解後若有爭議,再由當地地政局處協助;若是直接申報全聯會,初步受理審理後亦會通告地方公會進入調解程序。因會員公司每單位皆須繳納營業保證金,經基金委員會委員會議認定後,糾紛補償再由基金會撥付,房東與房客皆具保障。合法租賃業者可上內政部官網及租賃全聯會、地方公會官網查詢。

理事長透露,一家業者初估需代管200戶以上才達到經濟規模及損平門檻,因此提升管理效能的系統化建置勢在必行,目前營建署及全聯會已投入單機版系統建置,未來對於報修、收租等例行管理項目皆能更加便利,有效擴大管理規模,提升管理人員的服務戶數及收入。

據內政部統計,台灣租屋族市場至少有百萬戶,在建全租賃市場的前提下,無論是加入社會住宅租賃或是一般住宅租賃,都必須有更完善的制度規範,才能保障房東房客雙方的權益。

鄭理事長最後表示,其實承租方的需求量一直都很龐大,目前的經驗來看,根本不缺房客,反而是缺房東,以旗下的大晟房屋租賃業務來看,帶看成交率幾戶是100%,房東過去質疑的租賃管理問題,現在有合法的會員公司介入服務;加上政府釋出的諸多優惠,已有愈來愈多業者透過開發租屋網站房東、建商餘屋、舉辦鄰里說明會,讓更多房東能釋出空屋進入租屋市場。萬事起頭難,政府開啟了包租代管的新頁,官方、業者與民眾一起投入,健全租賃市場的目標愈來愈近了!


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