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台積電投資加持 苗栗站上新起漲點

2020-10-05, 週一

苗栗縣租賃住宅公會理事長 葉福榮專訪

文/網路地產王

苗栗印象是什麼?

泰半的人可能會認為,跟苗栗劃上等號的,不外是客家、保守、傳統,外加好山好水,一個六都之外有點不沾塵世的美麗山林;但實際上,這些舊有的觀念,在台積電進駐竹南科之後,已經大幅改觀,新生的苗栗已經在快速追趕新竹的高速公路上。

  • 苗栗縣平均薪資全台第二

新竹是全台平均薪資最高的縣市,這不意外,但很少人知道,哪一個城市排名第二?答案是苗栗。根據薪資調查網站,針對全台勞工自主薪資回報做統計,列出薪資排行,結果發現,全台平均薪資最高的第一名是新竹,平均薪資47,444元,第二名比較出乎意料,由苗栗縣拿下,平均薪資40,489元。

主要原因是因為苗栗靠近新竹,竹科空間飽和,所以許多企業會將廠房、公司,設在苗栗的竹南科學園區,無形中就為苗栗帶來就業機會,也拉高平均薪資。苗栗縣政府勞工及青年發展處處長彭德俊說:「我們離新竹科學園區比較近,所以整個新竹科學園區的外溢效應,我想這部分也確實有啦,積極招商的關係,很多的企業都願意來苗栗設廠。」苗栗縣府認為,苗栗有地理位置的優勢,靠近竹科,再加上大企業進駐設廠,提升苗栗就業機會,也拉高平均薪資。

再者,投資開發不斷注入活水,也讓苗栗充滿新機。台積電這個護國神積,規劃在竹南科學園區闢建封測廠,在佔地14.32公頃上,預計投資3,032億,2020年7月已動工,預計在2021年6月完工,評估將創造2,000多個就業機會,台積電的下游供應鏈廠商勢必跟進,可能又將創造數千個工作機會,在開拓就業環境的前提下,租賃市場的需求潛力大好,醖釀着租賃市場即將進入另一個高峰期。

苗栗竹南科學園區之所以坐上快速發展的列車,交通條件與房價有很大的關係,以交通來看,竹北到竹科只有5.6公里,在上下班時間卻是天天上演大塞車;苗栗到竹科15公里,上高速高路往北到竹科一路順暢,上下班時間縮減許多,因此就有不少在竹科上班的通勤者,選擇在苗栗居住,房價房租成本都比新竹省下不少。

竹南科學園區發展的住宅租賃需求潛力指日可待,而現下在新竹房價上漲的外溢效果下,住宅需求已經明顯浮現。外溢效果是苗栗縣租賃市場發展的重要契機,竹科外溢到竹南,竹南再外溢到銅鑼,竹南科學園區靠近新竹還有一個廣元工業區,土地供給量少,未來房價上漲機率高,這些因素都為這個非主流地區的房地產市場帶來新機會。

  • 房價優勢投資熱絡

苗栗縣租賃住宅公會理事長葉福榮表示,新竹市新成屋單價約在30萬以上,租賃套房每間每月6,000元起跳;苗栗新成屋約18萬-23萬,租賃套房每間每月僅約4,000元,具有相對價格優勢。理事長說,之前就有不少新竹工程師,看好竹南科的租賃潛力,投資買下整棟透天來出租,每戶總價1千萬到2千萬,大約有8-20間可供出租,每間每月收租4,000元-8,000元,平均投資報酬率高達4%-6%。

葉理事長表示,在這類型投資興起之後,土地價格變得昂貴,近年市場供給些轉變,供給從透天轉為大樓,甚至大樓供給量從9樓上升到12樓,2-3房為主力,總價約400萬〜600萬,每月租金1.2萬,投資報酬率很高。

就有一個客戶案例,2019年11月買下交流道附近新大樓,50坪含車位3房頂樓,三面採光,以總價750萬買下,一坪管理費50元,總價僅750萬,含裝潢貸款幾乎可以全額貸款,這樣的條件,在台北市連一間小套房都買不到,苗栗現階段正位在起漲點,不折不扣的投資處女地。

  • 行銷經費不足推廣不易

租賃市場發展熱絡起來,對租賃住宅公會很重要,目前會員有13家,預估到年底會增加到 20家,尤其在今年6月27日租賃專法正式上路之後,原本觀望的業者,對加入公會更加積極;理事長表示,苗栗縣租賃市場潛力大,加入公會的合法會員要能同步增加,租賃市場才能更健全,在專法上路之後,主管機關的支持很重要,宣導也好、取締非法也好,總之,縣政府表態支持,公會就能愈順行,有利運作。

苗栗縣不同於六都,主管機關結構較為複雜,包租代管業的主管機關為工商處、租賃業的主管機關為地政處,兩個主管機關在政策推動上,需要更多的溝通時間,造成社會住宅推動上的進度較趨緩。

行銷經費不足也是一個困境。這兩年社會住宅政策執行以來,六都有不少年輕人加入行列,對包租代管業來說,這是很重要的生力軍;但是苗栗縣目前尚未爭取到行銷經費,六都以外的花蓮、宜蘭與基隆都缺乏推廣經費,很希望內政部能比照六都提供補助,吸引更多非六都的年輕人投入租賃住宅服務業的行列。

  • 非六都補貼應增加

租賃專法已經上路,之前也已經有不少執行經驗,六都跟非六都租賃市場的狀況大不相同,理事長建議內政部可以考慮朝向更細緻化、因地制宜的作法,全台灣一視同仁的做法,反而形成另類的不公。

舉例來說,六都房租貴,八折或是九折的作法造成有效的價格誘因,有助於政策推動;但是非六都的房租相對偏低,同樣的折扣在苗栗縣,每月房租僅相差500元-1,000元,租客及房東都認為誘因不大,加入社宅的興趣缺缺,推動不易。他建議,如果非六都補助金能再多加1,000元,相對成效應該會好很多的。

成效提升,縣市版的社宅案,就會有更多業者想去爭取,未來再有提供補助的公會版,標案會才會進行得更加順利、順遂。

非六都遇到的另一個問題是文件繁瑣,加入社宅的房東及房客,簽約的合約版本內容算來有十幾張,就有不少房東曾經抱怨,買房子的合約都沒這麼複雜,銀行貸款審查也都比這份合約簡單得多。如果合約條文能以重點為主加以簡化,相信在推動上會更順利的。

理事長最後表示,苗栗已經不是以前的苗栗了,人口結構大幅改變,三灣、獅潭平均年齡50多歲,但是所佔比例不高;反倒是竹南、頭份平均年齡層30-40歲佔比高達60%,苗栗已經轉變成一個年輕化的城市了,人口結構、居住需求、房價潛力,都將成為翻轉苗栗的新動力。

在台積電設廠之後,租賃市場一定會蓬勃發展,需要政府挹注更多的政策資源,協助行銷,加強取締非法業者、讓包租代管及租賃回歸一體,讓主管機關的事權統一一致等等,若有政府的加持與支持,未來苗栗租賃市場一定會閃閃發光,成為全台的明日之星。


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