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後限貸令的台中房市分析

2024-09-05, 週四

網路地產王/綜合報導「大臺中房市交易動態資訊平台」發布113年Q2大臺中房市分析季報,就臺中市113年Q2不動產交易量體及價格進行專業分析。

在建物買賣移轉登記數量方面,113年Q2臺中買賣移轉棟數為13,718棟,較上一季增長13.1%、年成長率達18.4%,交易熱區前三名依序為北屯區(1,922棟)、南屯區(1,845棟)及西屯區(1,627棟);此外,第一次登記棟數為5,645棟,季增率達20.6%、年增3.7%,其中以北屯區(1,186)、潭子區(698)及清水區(574)的案件量居前三。

自112年下半年以來,受惠於「新青年安心成家優惠貸款方案(簡稱:新青安貸款)」,吸引自住買盤進場,推動市場買氣不斷升溫,並延續至今年上半年;然而,自今年第三季起,由於銀行授信水位接近警戒水準,核貸過程不順,導使民眾購屋態度趨於保守,預期下半年房市交易量可能受到抑制。

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圖一:大臺中建物買賣移轉登記棟數與第一次登記棟數季線圖


根據最新單月數據,113年8月臺中建物買賣移轉棟數為4,996棟,較上月減少16.3%,但比去年同期增加了22.0%。本月前三大交易熱區依序為南屯區(794棟)、北屯區(757棟)及西屯區(460棟),顯示「三屯區」仍然深受購屋民眾青睞。(詳本季報第5頁)

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示,本月交易量減少,除了受傳統交易淡季影響外,也受到銀行房貸資金緊縮的干擾,如果貸款卡關問題無法迅速解決,現金有限的民眾可能會將購屋計畫延後。

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圖二:大臺中建物買賣登記月線圖

建照、使照及開工戶數部分,113年Q2臺中建照戶數為8,696戶,比去年同期增加1,676戶;使照戶數為6,381戶,比去年同期增加2,261戶;開工戶數為7,813戶,比去年同期減少1,359戶。暫結今年上半年表現,建照戶數為約1.4萬戶,比去年同期增加1,223戶、年增9.5%;使照戶數為約1.1萬戶,比去年同期增加3,298戶、年增41.6%;開工戶數為約1.2萬戶,比去年同期減少3,560戶、年減22.5%。

綜合上述數據來看,陳孟筠協理表示,開工戶數下滑的原因,不僅與建商從銀行取得資金不易、營造工程材料與工資雙雙上漲以及勞工短缺導致發包困難有關,近期市場買氣因銀行資金緊縮再度轉淡,若短期內情況未能改善,致現場銷售狀況不佳,申請開工展延的情況可能會進一步增加。

依實價登錄資料分析,據長期觀察,不論是交易數量或成交金額,每年於Q4均有一波漲幅,故對比於每年Q1的表現,皆會出現常態且慣例性的跌幅。最新113年Q2成交金額為2,084億元,睽違兩年時間再度站上2仟億元大關,季增21.1%、年增41.2%;成交量為13,781件,季增25%、年成長24.9%。本季表現呈「價量雙漲」。

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圖三:近年大臺中各季成交數量與總金額變化

在土地成交價格部分,113年Q2都內土地各類均價表現與上季相比:住宅區成長2.3萬/坪,已連四季上漲,並且來到歷年次高點;商業區價漲5.2萬/坪,因有數筆政府標售案,反映成交行情而續揚;工業區微揚0.9萬/坪;農業區在上一季創高後微幅下修,略跌0.6萬/坪;其他土地的部分雖仍以道路用地交易佔大宗,惟多集中於豐原區且以協議價購佔多數,均價顯著回跌。

而都外土地各類均價與上季相比:甲建與丁建分別走跌1.6萬/坪、4.3萬/坪;乙建成長2.1萬/坪;丙建價揚1.6萬/坪;其他價漲2.7萬/坪;農牧用地價穩。

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圖四:113年Q2土地成交比例與均價表現

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圖五:近年大臺中土地交易單價變化

近年來,區分所有建物的建坪平均單價如下:大樓單價約23.2萬/建坪,華廈單價約18.6萬/建坪,公寓單價約17萬/建坪。以長期趨勢而言,整體價格呈現微幅上漲。值得注意的是,在112年Q4華廈的平均單價首次超越了大樓的單價,雖然113年Q1因華廈新屋交屋潮趨緩致價格有所回調,但本季華廈均價再度超越大樓均價,華廈與大樓產品的價格競爭力逐漸趨近。

近年來各類型建物平均總價為:透天厝平均總價約1,660萬,大樓平均總價約1,180萬,華廈平均總價約650萬,公寓平均總價約500萬。進一步觀察113年Q2各類產品總價變化:華廈及公寓表現與上一季持平,大樓微跌約90萬元、透天厝小幅成長70萬元。

113年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過170件者),以北屯區單價較高,而交易量則集中在南屯區、北屯區及梧棲區。南屯區全區價跌,本季幾近過半交易屬豐邑菁科2MAX,成交價為24.3~38.2萬/建坪;北屯區均標~頂標續揚,其中前標與頂標因有泓瑞崇德薈、精銳嚮未來等案挹注而站上40萬/建坪水位;梧棲區逾六成交易屬長虹天擎,成交價為13.1~25.4萬/建坪,前標~頂標則受安美學、佳鋐新邑、和築好好窩等案拉升而突破20萬/建坪。

而分析113年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過50件者),以北屯區之平均總價較高,本年度新屋透天厝交易熱區為沙鹿區、梧棲區及大甲區。沙鹿區購買主力帶為1,435~2,470萬元間,前標~頂標大漲300萬;梧棲區購買主力帶為1,120~2,368萬元間,近六成交易屬御墅大境,成交總價為925~1,325萬元間;大甲區購買主力帶為1,250~1,700萬元間,過半交易屬世紀花園NO.26,成交總價為925~1,468萬元間。

考量到國人購屋的負擔能力,近年來市場上以「低總價」產品為銷售主力,即以總價1仟萬元為分界線,低於此價格的產品去化率表現極佳,此外,在去年8月推行的新青安貸款帶動下,由於最高貸款額度可達1仟萬元,許多購屋民眾也因此勇於提高購屋預算。

進一步觀察聯徵中心最新統計的臺中總體住宅(不分建物類別)買賣市場價格表現,113年Q1買賣平均總價已達1,297萬,連續第三季上漲,季增1.4%、年增6.5%;另外,買賣平均單價也達到29.7萬/建坪,維持六季保持正成長,季增3.2%、年增10.6%。

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圖六:近年臺中總體住宅(不分建物類別)買賣市場價格走勢圖

陳孟筠指出,在房價單坪售價持續攀升的情況下,「低總價」的天花板早已封不住,未來購屋主力的總價範圍將上修至1,000~1,500萬元,這將成為新常態,相對地,其他產品的總價帶也會同步上調。有鑑於此,央行對於「高價住宅」的貸款管制應進行滾動式檢討,以順應市場的變化。

此外,陳孟筠認為,未來在限貸令下的生存之道可以從以下幾點著手:

1.融資渠道外溢與資金提供者的機會:

由於傳統銀行貸款受到限制,改以私人借貸、股權融資或讓售、招募新投資者等方式進行資金籌措的情況會增加,這對資金提供者而言是一個有利的機會,能夠以更好的條件搶佔市場先機;然而,當正規金融機構貸款受阻時,一些急需資金的民眾可能會轉向非法借貸渠道,必須特別注意借款的安全性。

2.重新檢視自備款及購屋總價設定:

有鑑於銀行最終核貸成數可能會受到限縮或延遲放款,故建議購屋民眾調整原先設定的購屋預算,避免過度樂觀,應確保購屋預算在合理的可負擔範圍內,並多準備1~2成的自備款,以應對可能出現的貸款成數不足須即刻補足差額、非預期增加的房貸利息支出或其他持有成本,以及未來政策、經濟等不確定性因素的變化。

3.適者生存,創造共好與同贏局面:

對銀行資金依賴度較高的小型建商易被市場機制強制淘汰、中型建商可透過與他人合作開發項目來避險並維持市場地位、而自有資金相對充裕的開發商則能掌握更高的主導權,有望藉機快速提升市佔比。

4.預售與成屋市場的短期機會:

預售屋採分階段付款,可有效減輕購屋民眾短期的財務壓力,尤其是在當前貸款緊縮的環境下,此「輕鬆付」特點仍有機會能吸引買盤進場;反觀成屋市場因須一次性支付全額款項,買方馬上就面臨貸款問題,使得一些潛在買方望而卻步,導致市場需求急劇下滑,當市場供給大於需求時,買方的議價空間隨之增加。

5.擇優進場,獲取「進可攻、退可守」的機會:

目前的金融政策旨在鼓勵剛性自住需求,並減少槓桿操作的機會,但也有不少人是秉持「先求有、再求好」的理念進場,對外面對眾多的市場競案,對內則有單一社區戶數多的隱形競爭者,因此應審慎選擇未來具競爭力的產品,除可保有增值性以外,亦可提高未來出售時的流動性(去化快)。


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