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冷靜之後的理性 重劃區買屋的5優2缺

2017-11-16, 週四

網路地產王/綜合報導】近年房地產市況都很清淡,投資買房子幾乎被政府政策打回原形,直到最近才又稍稍放寬,金管會在2017年11月初,調降銀行投資金融股風險,非自用由100%降為75%,資本適足率平均可拉升0.59%,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能,民眾買第二間以上房屋時,將可更順利取得房貸。

如果現在政府的政策方向已經不打房,默許可以購買第二屋,那麼,該買在哪裡呢?

遠雄建設行銷協理劉安康表示,政府不打房,其實是基於短期炒作的投資客已經銷聲匿跡一段時日,所以現在才可以開始鼓勵民眾購買第二屋,做資產配置的長期投資。所以,以長期投資的角度來看,需要時間醞釀環境的重劃區,反而成為最好的選擇;尤其是一些尚在開發早期的重劃區,成為長期投資最適合的標的住宅。無論從「自住」與「投資」的面向切入,只要是長期持有,都很適合購買重劃區。重劃區自住與投資皆宜的優缺點,讓您一眼就看懂。

優點一》環境品質優於舊市區

重劃區具備規劃完善的居住環境,區內不僅街道整齊,且建案大多會爭取「沿街步道式開放空間容積獎勵」,所以建築物臨路退縮,街道路寬與建築物棟距更大,住起來更舒適;重劃區「綠覆率」也比舊市區高,綠地、公園多,空間環境更勝舊市區。。

舊市區環境凌亂擁擠,主要是早年政府發布都市計畫後只建設主要道路,等到城市發展成熟、公共設施不足後,才再增設公共設施(如道路、綠地、人行道)。但舊市區人口稠密,幾乎沒什麼空地,徵收又常惹民怨,公共設施嚴重不足。

優點二》建設資源多 前景看好

劉安康表示,就過去重劃區開發的經驗來看,重劃區開發成功與否,政府的角色很重要,不動產投資恆久不變的定律:一要有建設,二要有遠景;一個地方建設多、遠景亮麗,不動產才會有更大的增值空間,重劃區正是具備這種特性。

政府若能把重劃區結合國土規劃,重劃區會更具發展性、角色定位會愈加清楚,像鄰近竹南科的大埔重劃區,形象就很鮮明,重劃區地點旁邊,就是竹南科,因此大埔重劃區在定位上,就是要提供產業園區內的就業者,一個舒適的居住環境,這是最強而有力的遠景。

舉凡政府傾力支持的重劃區,房價幾乎都是長期看好的;較早如南投中興新村、北市信義計畫區,近期又如桃園青埔特區、淡海新市鎮,前者因桃園航空城、雙鐵共構與產專區招商,後者因淡海輕軌,短短幾年之內房價趨勢看漲。

優點三》社區規劃更大更好

目前各主要都會區開發都趨近飽和,舊市區建案基地面積愈來愈小,社區要有好的空間規劃並不容易。有些位在巷弄內的建案,其車道出入口就只能設在窄巷當中;甚至有的建案規劃成升降車位,而升降梯開口與馬路之間,就僅約一個車身的距離。

重劃區便不會發生這種困境,重劃區土地大塊且完整,像車道、出入動線的設計會更完善,居民出入也更安全、方便。

優點四》盤整後價格最實在

重劃區開發的初期與中期,推案量通常較大,土地買賣就很火熱,地價上漲,反映房價上,新建案開價多會更高;但是相對地,一旦愈到景氣緊縮期,推案量大的重劃區,買氣衝擊也最大。

買氣下降若是維持個1-2年,可能有些建案就會採取降價出清,進入重劃區的價格盤整期,往往盤整後的價格會接近合理價格,甚至還會買到屋超所值的價格,這對買方來說,購買到盤整後的價格最實在,不用擔心日後價格下跌泡沫化。

優點五》長期價格潛力佳

重劃區從規劃、重劃、開發到成熟,往往需要數十年時間。可是在開發成熟、生活機能完備後,重劃區內的房價幾乎都比區外的還要高,甚至會成為該行政區的最高價。

台北市如民生社區、信義計畫區、大直重劃區;新北市如板橋新板特區、三峽北大特區;桃園如中正藝文特區、龍安特區,以及蘆竹南崁等重劃區。歷經開發期後,居住環境好,價格也成為鄰近區域中最高的。

缺點一》交通及生活機能未到位

重劃區開發動輒十餘年,交通可及性在開發初期往往無法到位,通勤時間拉長;另外,生活機能也是一大問題,開發初期進駐的人少,無法滿足商圈基本獲利,因此在重劃區內的店家都很少,更遑論市場、醫院、學校等設置。

所以選擇在重劃區購屋,最好是毗鄰舊市區,由舊市區彌補交通不便及生活機能的缺點,這樣就不用再苦等重劃區內的商圈成熟。

缺點二》房價大起大落

重劃區開發過程中,房價高漲又下跌的案例不勝枚舉,主要是因為開發初期土地價格變動大,不同階段取得土地的成本也是不同,建商在成本考量下,勢必往上加價來轉嫁,也是很常見。

劉安康最後表示,如果在重劃區開發的中期再進場,這樣的疑慮會降低很多,尤其是經過了初期的價格大戰之後,冷靜之後的行情,才會較為穩定;換句話說,一個新的重劃區公開後,至少要經過3-5年後,行情才會穩定下來,因此最好購買已經經歷行情趨勢波動後的重劃區,價格才能更為穩定,不用擔心價格下跌,反而可坐享在公共建設齊備後,房價"易漲難跌"的優勢。


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