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都更讓利啟動 由容獎稅改做起

2017-02-21, 週二

文/楊雲龍(文心建設開發部襄理)

內政部近日端出都更條例修法版本,讓冷清已久的都更業界開始出現溫度,業者除了關注草案的獎勵項目與額度外,亦期待政府對都市更新推動釋出更多的利多。

由營建署公告的資訊中得知,都更條例修正版本提出「獎勵明確」、「解決爭議」、「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」等五大利多政策。媒體將重點放在「獎勵明確」這項,並不吝嗇的裦獎此為修法的一大亮點,多數人認為都市更新審議效率過慢,應歸責於都更委員會審議都更獎勵值時給予委員過多的彈性及權利,造成多頭馬車卻不下決策的現象。

以實務經驗來審視,都更事業計畫階段獎勵值的不確定性,確實造成實施者及地主無法續行都更的重大困境之一,倘若主管機關比照土地管制獎勵的審議方式,於都更案送件審議前,先行依法令規定確認都更獎勵容積額度,必可縮減至少一年的都更審議時程。

再者,雖然都市更新條例第四十六條規定減免都更戶的稅賦,但僅止於更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年、土徵稅及契稅於更新後第一次移轉減徵百分之四十。此次的修法釋出稅賦誘因,都更後的房屋在不移轉的情況下,房屋所有權人可享有延長房屋稅減半徵收的優惠。此誘因僅對參與都市更新權利變換的地主有感,卻忽略了都市更新不僅僅只限於權利變換機制,應將稅賦減免利多擴及至協議合建都更戶,此誘因始能於都更實務操作時有所助益。

此外,「解決爭議」的政策卻相對更具爭議性,都市更新劃定門檻提高至十分之三是否可減少地主陳情及爭議?亦或是令象徵性的門檻造成另外十分之七的信任危機?倘若修法者轉個角度思考,同意比例只是都更入門的門票概念,門檻設定的高低亦無法避免釘子戶的貪婪需求。無論是都更或是合建,地主的同意比例皆需取得百分之百才可申請建造及拆照,修法後仍存在開發實務上最大的難題:『協商釘子戶!』修法背後的事實等同於默認都更仍需百分之百地主同意的事實,而主管機關僅以行政救濟對實施者進行緩頰。

推動都市更新最重要的一環,在於取得都更戶百分之百的同意,實施者的整合行為及都更戶的參與意願相對重要,無論是上述所提的「獎勵明確」、「解決爭議」兩項利多誘因,亦或是「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」三項口號,目標都是如何取得都更戶的信任及避免整合過程中產生的衝突困境。筆者仍期待營建署能以「獎勵明確」、「解決爭議」、「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」等五大利多政策,讓沉寂多年的都市更新之路創造嶄新的都更再生契機。