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替柯P抓「四年二萬戶社宅」解套良方

2016-06-20, 週一

房地產會客室 主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北市長柯文哲上任時,信心滿滿的說四年要蓋二萬戶社會住宅,如今,任期過了一年半,卻說只要能動工就算達標,為何前後態度轉變這麼快?

A:其實,不管是蔡英文總統或是柯市長,當初在競選時,絕非不了解「社會住宅」政見兌現與否的關鍵在於「錢」及「地」,但他們仍然以此為政見主軸,主要是他們總認為「事在人為」,只要盡心盡力去做,絕對能突破萬難。

如今,一年半過去了,柯P才驚覺,事情不是「膝蓋想」的那麼容易,乾脆先找下台階直言「只要能動工就算達標」,試想,如果社會住宅是他拜訪行政院長林全,就能找到解決方法,那麼,為何他上任之初,不先去找馬政府時的行政院長「想辦法」,而非得要等任期過了快一半,民進黨的小英上台,才有可能因理念較接近而尋求攜手合作呢?

蔡英文提出八年完成二十萬戶社會住宅政策,這當然是一項極為艱鉅的任務,柯P的四年二萬戶社會住宅,至今仍未見確實可行立竿見影的對策;再看,馬政府也曾計畫十年興建3.4萬戶社會住宅,另6.5萬戶以租金補貼方式填補,兩相對照即知小英及柯P有關社會住宅任務之艱鉅。然衡諸現況,社會住宅確實有需求,但未必要急於一時。

因為民國110年人口即將邁入零成長,加以現階段房地產持有稅已大幅調漲,未來空屋應會愈來愈多,不必急著大量興建。

因此,我一再強調,應以「興辦」為主,再輔以租金補貼與利息補貼,未必要強調「興建」。

此外,再針對租金補貼與資金來源提供建議,依內政部統計,目前每月補助4000元租金約有5萬戶,每年需支出約24億元,即使補貼再增加2.5萬戶,亦即大幅增加50%數量,每年亦僅需增加12億元,堪稱支出有限,又能迅速解決中低所得階層租屋需求的可行模式。

有關租金補貼之資金來源,依財政部所公布房地合一新稅制之預期效益,第一年可增加稅收42.24億元,第二年85.54億元,第五年174.39億元,第十年278.7億元,此一龐大稅收在「取之於社會,用之於社會」之大前提下,建議全數用之於租金補貼、購屋貸款利息補貼與社會住宅之興建。惟應注意的是,隨著景氣急遽衰退,這些估計數據亦必隨之縮減。

其次,就社會住宅「用地」之取得,若以照顧中低收入戶及年輕人的前提下,以每戶建坪約二十坪,土地面積約五坪計算,柯P四年二萬戶若全數興建,所需建地約十萬坪,這麼龐大的土地又該從何而來?

一般而言,就政府為公共建設之用地來源,一為請求中央政府「無償撥用公有土地」,故柯P找林全協商,無非希望無償撥用;二為區段徵收、市地重劃或地目變更等。

在此,嘗試為柯P「四年二萬戶」之用地抓解套良方,建議柯P往以下方向著手:

一、捷運共構宅:過往很多捷運線開闢,採聯合開發方式,市府分回不少捷運共構宅,以前採出售方式,現今採「出租」,日後這些分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

二、都市更新:積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金;都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

三、雙城合作:建議柯P拜訪林全之外,更應該找新北市長朱立倫合作,充分利用大台北捷運沿線土地,讓社會住宅「無中生有」,把社會住宅與三環三線等捷運線興建綁在一起,就像機場捷運線A7站「合宜住宅」的誕生,到今(2016)年完工,七月進入交屋階段,政府不必花額外預算,就能「無中生有」的把社會住宅蓋出來。更重要的是,這麼龐大的社區,完工後直接由開發商點交給管委會,政府不必負責日後的管理維護問題。

大台北捷運「三環三線」捷運路網係朱立倫於2010年新北市市長選舉時所提出的政見,而「三環三線」捷運路網遍及台北市、新北市,再銜接至桃園市,這些都可經由「跨縣市合作」,共創多贏局面。

大台北捷運目前有些已通車營運,例如:文湖線、板南線;有些執行中如環狀線第一階段、新莊線、土城線延伸頂埔段、機場捷運線及萬大線等;有些規劃中如民生汐止線、環狀線之北環段及南環段、安坑線、三鶯線、淡水捷運延伸線與桃園航空城捷運線等,何不趁此經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地。

像香港地狹人稠,市區找不到土地,就往填海造陸動腦筋,窮則變,變則通,而台北市區人口密集,土地「貴森森」,不如往跨縣市捷運興建中或規畫中路線之站體周遭土地去尋求解藥較為實際。


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