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當前研判房市景氣變動趨勢之十大迷思

2018-02-12, 週一

文.莊孟翰

重稅、少子化老年化與移民政策,將是未來影響台灣房價重要變數

Q:就長期趨勢觀察,台灣房價幾乎只漲不跌,多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用,又可以兼具收益的房地產當作投資工具。

惟現階段房價跌勢尚未止歇,加以空屋、餘屋數量依舊高居不下,建商為去化餘屋,不斷加大讓利促銷,去(2017)年買賣移轉棟數26萬6086戶,再創16年新低。因此,想請教莊教授,當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論?

A:當前房市景氣看似有回升跡象,惟建商讓利促銷仍未見停歇,主要緣自2014年稅制結構大幅調整,加以2016年房地合一稅實施。

另根據商仲業調查資料顯示,2016至2017年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤,主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五%,持有一年以上出售稅率35%,由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。

因此,過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念,應該要隨之大幅改變,俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思,以供參考。

一、房價只漲不跌的迷思

─重稅後遺症不容小覷

如追溯自往昔數據,台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪1.9萬元,至去年每坪83.3萬元,四十四年間房價上漲了43.84倍,相當於每年平均上漲一倍。

過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動,「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長,GDP也隨之大幅增長的時空背景下,相對於同樣高漲的房價,一般民眾顯得較為無感,而這也正是投資或投機之「黃金時段」。

不過,由日本房市從高點下跌墜入失落的25年,美國自2008年金融海嘯後房價重挫三至五成,台灣自1991至2003年也曾經歷十三年不景氣,惟2003下半年至2014上半年卻又出現大幅飆漲,導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現,總認為這種概念就長期而言是對的。

其實以重稅壓抑房價各國皆然,唯一值得檢討的是自2014年七月一日台北市率先實施囤房稅後一年半期間,房地產持有稅、交易稅與資本利得稅皆大幅提高,導致整體房市生態大幅翻轉,惟截至目前為止,一般民眾大都沒有深入了解稅制變革對於房市衝擊的力道,而仍停留在房價只漲不跌的迷思。

二、土地神話的迷思

─日本經驗,前車之鑑

日本戰後從經濟高度成長到泡沫經濟時代,土地神話不斷膨脹,咸認只要擁有土地就能經由抵押貸款再購買土地,藉由財務槓桿快速創造財富,其所持論調為只要經濟成長,土地價值不滅,地價絕對不可能下跌,因此,當時就有人喊出「賣掉一個日本,可以買下四個美國」的口號,直可媲美美國的股票神話。

按日本三菱不動產於1989年十月買下紐約曼哈頓洛克菲勒中心(Rockefeller Center),更間接為土地神話做了背書。豈料自1991年房價崩盤至2013年跌幅竟然高達87%,終致日本泡沫經濟拖延超過二十年以上。

同樣的,台北市精華地段的忠孝東路四段與復興南路口一樓店面約二十五坪,即目前雄獅旅行社現址,當初也曾號稱一個月租金一百萬元而名噪一時。或許這是位於捷運金三角內土地資源稀少性的緣故,但真實金額或者是否刻意拉抬再伺機出脫,不得而知,基本上這都是土地神話的翻版。

再如美國汽車工業大城底特律,當初該地區房價也因為產業的帶動而跟著水漲船高,其後因汽車工業逐漸沒落,房價也隨之一落千丈,也正因此,土地神話在經濟衰退或產業蕭條情況下就未必靈驗。

三、跌幅超過兩成與V型反彈的迷思

─應注意觸底後之盤整期多久

現階段台灣房價跌幅普遍超過兩成,不少民眾認為房市已經觸底,而擬進場買房,卻忽略觸底並非立即V型反轉,而是會再經歷一段三至五年甚至更長的盤整期,而這也正是當前錢多利率低情勢下常見之一大迷思。

四、油價、物價與房價連動的迷思

─應注意超額供給之潛在影響

2012年OPEC油價曾高漲至每桶109美元,不過後來美國油價因產量供給增加,近年皆處於平穩狀態,但根據美國能源情報署(EIA)報告顯示,汽油、蒸餾油需求大增,油價再度漲破六十美元,並朝七十美元大關邁進,過去房價常跟著油價、物價連動,因此一般民眾總擔心房價會跟著連動上漲。

然值此市場供給大於需求,又逢景氣下滑之際,即便油價再上漲,房價恐依舊無動於衷,無法再呈現過去之連動反映。一般而言,景氣好時,油價上漲的確會助長房價,不過當景氣下滑,買方跟賣方的觀點常會背道而馳,即便賣方大力促銷,買方在預期心理下仍舊會停看聽的靜觀其變,因此,如認為房價會像過去一樣跟著油價連動,恐亦不切實際。

五、房貸、土建融增加與房市好轉的迷思

─應與買賣移轉數量相互對照

通常房市榮枯與金融機構貸款消長息息相關,因此,一般投資者動輒以民國九十二年這一波房價起漲之購置住宅貸款3.04兆元,及至106年驟增至6.65兆元,建築貸款自4203億元驟增至106年之1兆7384億元來判定景氣走勢,而建商也總會據此認為係需求提高所致。(文未完)

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