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二箭齊發 閒置工業用地現形

2017-11-29, 週三

文.莊孟翰

第一箭土地稅法:加徵2-5倍空地稅

第二箭平均地權條例:三年以下有期徒刑

徒法不足以自行,有法卻不執行?原因何在,不是官員鄉愿就是行政怠惰!

針對閒置工業區用地問題,宜蘭縣政府為配合中央政策率先射出第一箭,宣布自2018年起將對縣內利澤和龍德工業區閒置私有土地加徵五倍「空地稅」,預計可為縣庫增逾一千三百萬元稅收,可謂一舉兩得。不過,這只是個開頭,應該再祭出第二箭平均地權條例第八十三條「三年以下有期徒刑」,以期雙管齊下,確保政策順利推動(請參閱附註文字說明)。

工業用地價格高不可攀「缺土地」問題欲解卡關

賴揆上任以來,為解決全國商業總會所提出缺水、缺電、缺土地、缺人工、缺人才等「五缺」問題,卻面臨工業用地價格高不可攀的難題。

針對產業缺地議題,行政院迅即擬定對策,擬就工業用地閒置三年以上者,將通知地主在兩年緩衝期內完成使用,若地主依舊未開發,將視閒置時間長短、情節輕重,處以土地公告現值10%以下罰款,一個月後再不改善就強制拍賣,此一策略極為正確,惟應嚴格執行,方可在最短時間彰顯績效。

其實,抑制房地產價格並不難,各國早有對策,成敗端視執行力!

以下再就近年常見港、星、澳、加、英、德等國加徵稅額與刑罰措施,提供參考。

一、香港由於受到美國QE1與QE2兩輪量化寬鬆政策之影響,政府為壓抑不斷飆漲的房價,遂宣布自2010年11月21日起將印花稅就4.25%的基礎,再加徵額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD),對買入的物業在六個月內轉售,除繳交4.25%的印花稅外,買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅;6至12個月轉售,稅率為10%;12至24個月稅率為5%。

新加坡、德國抑房價祭刑罰措施

二、新加坡同樣為抑制房價,規定2011年1月14日以後購買的房產,若在四年內賣出,需要繳納一定比例的賣方印花稅Seller’s Stamp Duty(SSD),亦即第一年賣出繳納16%,第二年12%,第三年8%,第四年4%。此外,買房不住,還將面臨高額罰款與牢獄之災。

三、澳洲從今年七月一日起,維多利亞州對外國買家額外徵收七%的印花稅,新南威爾斯州及昆士蘭州分別為8%及3%。

四、加拿大於2016年8月2日起,對外資買房課徵15%不動產交易稅。

五、英國自2014年12月將印花稅改依交易價按不同稅率計算,房價在12萬5千英鎊(約台幣508萬)以下,免繳印花稅;92萬5千英鎊(約台幣3765萬)以下印花稅為5%,逾92萬5千英鎊者提高至10%。

六、德國為維持長期穩定房價,主要係以稅制、行政與刑罰措施同時並進,在行政措施方面,當房價超過合理價格20%時,賣方將面臨最高五萬歐元罰款;至於刑罰措施為當房價超過合理價格50%時,除巨額罰款外,還會面臨三年有期徒刑,罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

減免土地租金優惠措施可考慮改良實施

目前政府為因應台商回流,正亟思解決五缺用地對策,建議參考經濟部於2009年所推動工業區土地租金優惠措施「006688專案」,亦即前兩年免租金,第三、四年租金六折計算,第五、六年租金八折計算,期滿後如欲購置,可將所繳納之租金自土地總價扣除,另亦可考慮改良為「0022446688專案」,以期短期彰顯政策績效。

最近台北市大直明水路、敬業路一帶「大灣北段」商業區及娛樂區,經查獲1675戶違規使用,台北市都發局原預定年底開罰,每戶可處六萬至三十萬元罰款,卻因市議員提出質詢而暫緩執行,真不知最後是否又會如同內科工業住宅一樣繳交罰金了事?雷聲大,雨點小,最後還是回到原點。

以上分析,除可參考港、星、澳、加、英、德加徵額外附加稅額之外,另亦可就持有成本─地價稅之稅基機動調整,此外,如能再輔以平均地權條例之刑罰相關規定,政策效果當可立竿見影。

辦法是人想出來的,相關法令早已存在,最後就看執行力如何發揮了!

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