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社會住宅 利息補貼vs.4,000億投資 孰優?

2017-10-30, 週一

文.莊孟翰

主持人:莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授

德明財經科技大學客座教授

中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:「四年八萬戶、八年二十萬戶」,蔡英文總統於今年國慶大會發表談話時特別提到:「我們所承諾要辦理的『社會住宅』,也正按照計畫實現進度。『住宅法』已經完成修法,到目前為止,全國已經有三萬多戶的社會住宅正在興建或規劃中。」

現階段社會住宅採「只租不賣」方式,以低於市場租金出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢族群,這也是當初蔡英文參選總統時的主要政見之一。不過,現在的時空背景,尤其是房市景氣與過往大相逕庭,當時所提大量興建社會住宅的政見,是否還符合現在的市場實際需求?如果落實社會住宅只是為了兌現當初的政見,事先未做通盤的考量及規劃,是否會淪為紙上談兵?請教莊教授,社會住宅實際執行上可能面臨的困境及解決對策?

A:現階段「薪資不漲、房價太高及負擔太重」已成為年輕人的共同敵人,然而,運用社會住宅解決高房價問題,目前社會住宅共有兩萬戶,預期加上興建中的戶數,四年內將可達成四萬戶的目標,包含世大運所興建部分,只租不賣的方式,都有別於過去馬政府所推低價出售的合宜住宅。

依現行規劃,「四年八萬戶、八年二十萬戶」的社會住宅,當中有十二萬戶為新建,八萬戶則是租金補貼,不過,此一構想顯然未考慮到未來少子化的社會發展趨勢,在年輕人口結構逐漸呈現溜滑梯式遞減,包含小學、大學紛傳關門倒閉,空屋餘屋的棘手問題已逐漸浮現,由此不難看出房市已面臨供過於求的新困境。

以日本為例,目前全國空屋約有820萬間,平均七間就有一間空置,形成老舊房屋無法更新,土地無法有效開發利用之窘況,其間更暗藏防災、防竊以及倒塌等公安問題。此外,依國土交通省統計,受到偏鄉人口減少影響,全國空屋將會在十年內大量增加至二四%。由此可見人口與空屋之間的相互關聯,現階段台灣的情況與日本頗為相似,究應如何未雨綢繆,實有賴主管機關再深入探究。

利息補貼省錢快速 政策立見彰顯

因此建議,現今社會住宅新建十二萬戶與租金補貼八萬戶的政策規畫,應該有所調整,不必為兌現競選政見而勉強大量興建。試想現有空屋少說也有七十萬戶,再新建如此多的社會住宅,一旦淪為蚊子館,後續管理維護勢必又得大費周章。

因此,建議興建之前應先做好需求調查,需要多少蓋多少,此一議題如再就目前台南市與高雄市仍無意興建社會住宅,即可知其梗概,如再就附表六大都會區成屋價格,答案更為清楚。

去年桃園市長鄭文燦曾表示,桃園市推動社會住宅的速度為六都最快,住宅基金連續兩年編列共計新台幣三十四億二千萬元,至於工程造價每坪約10.5至11萬元,低於台北市的12萬元,顯然單就造價而言代價並不低。

由附表可知,六都房價除台北市與新北市較高之外,其餘四都不論是公寓或大樓,應該都是以利息補貼方式較划得來。

本文之所以提出工程造價(不含地價)與成屋房價(包含地價)相互比較,主要係緣於桃園市、台中市、台南市與高雄市成屋價格不高,為何不能在當前空屋處處情況下,改以利息補貼方式,一則不必花大錢大量興建社會住宅,再則可以大量去化空屋餘屋,並有利於都市更新之推動。

因此,建議現階段先將租金補貼與直接興建的比例對調,亦即調整為租金補貼十二萬戶,新建八萬戶。其次,可延續目前營建署一年租金補貼六萬戶之機制,另增加四萬戶計入社會住宅租金補貼戶數,就可達成計畫目標的三分之一,如以每月平均四千元計算,一個月約1億6千萬元,一年約19億2千萬元,相較於直接興建之龐大資金,當更具實質效益。此種依實際需要逐年「分期付款」方式,與原計畫二十萬戶社會住宅總預算高達四千億元相較,孰優孰劣?

南北均衡發展 兼顧在地老化問題

此外,現階段社會住宅大都集中在台北市、新北市與桃園市,以雙北以外地區,桃園、台中、台南、高雄大樓價位每坪大都介於12至18萬元間,公寓約落在7至14萬元間,以三十坪大小的居住空間而言,大樓一戶約360至540萬元,公寓約210至420萬元。因此,倒不如以利息補貼方式協助買房,也較能兼顧到區域的「均衡發展」及「在地老化」的實際需求,否則如盲目大量興建,未來可能出現更多的空屋,日本現況應引以為鑑。

如將社會住宅集中興建於台北市,恐怕也有成本過高問題,依照台北市所擬定社會住宅造價一坪約11.5萬元,如再加上土地成本,每戶應不低於一千萬元,除承租方負擔能力之外,自償性亦大有問題。

北市租金偏高 自償性不足

按台北市租金係依市場價格八五折計算,假設台北市平均租金兩萬元,社會住宅租金一萬七千元,依租金負擔不超過家庭收入三分之一計算,承租戶家庭收入最少也要五萬一千元。依此數據推算,要多少年才能回收成本?膨風的政策是否過於理想化?

利息補貼與租金補貼並行

社會住宅不僅僅是提供居住需求而已,更應兼顧附近生活機能、就業機會與公共建設問題,例如道路交通、廢水處理、下水道等,以北、中、南三大科學園區為例,已相輔相成的逐漸帶動就業與區域繁榮,因此,如何導引台商回流,增加就業機會,自行購置,不必完全依賴政府提供社會住宅,亦是當前刻不容緩之一大要務。

另外,在少子化、老年化趨勢下,對於社會住宅的需求勢必也會如同日本一樣日漸降低,尤其是在當前大量空屋前提之下,社會住宅更應以「興辦」為主,而非「興建」。因此,建議先以利息補貼與租金補貼優先,至於興建部分則應側重於雙北,除事先做好需求調查之外,亦宜以緩和漸進方式落實社會住宅之政策目的。


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