fb 加入Line好友
登入 註冊

登入

當前都更成敗十大關鍵議題(上)

2017-05-02, 週二

為什麼推動都更會那麼困難?就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都更的條件是變、變、變,而非一成不變!

文.莊孟翰

(1)強化公權力與公信力

(2)建立估價權威性

(3)容積獎勵與回饋

(4)稅制議題檢討

(5)推動多元都更

(6)代拆爭議處理機制

(7)建立代理實施者制度

(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」

(9)SOP實例演練

(10)成立不動產專業法庭

政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動,惟效果始終未見彰顯,更值得關注的是,大家都僅聚焦於龐大的潛在利益,而忽略都市再生與整體經濟效益,甚且無端迸出一些釘子戶,導致都更效益大打折扣。

為什麼推動都更會那麼困難?就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都更的條件是變、變、變,而非一成不變!

長久以來我們一直認為既然容積獎勵確定了,好像就大事底定一成不變,其實,包括景氣的變動、房價、造價、估價等,尤其是房價問題,若以2012年和2016年銷售率來看,台北市本來是54%,去年卻掉到只剩21%,即顯示供給增加、房價大跌的後遺症。

另外,就估價而言,從開始整合到最後權利變換完成,整個流程平均長達七、八年,其間需要估價幾次?因此,實際上都更的條件並非一成不變。尤其景氣很好時,實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶,不過最後又為什麼會一事無成?因為景氣逆轉房價下跌,實施者變卦,因此,整合過程房價漲跌無疑就是最大的變數。

至於主管機關一再強調有高達384萬戶(2016年第四季)的老屋需要重建,然就2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47%,約有398萬戶,這些老舊建物均屬透天厝,即便給予較高容積獎勵,都更意願依舊不高,原因在於無力自行負擔工程款,且多分布於鄉鎮地區,唯一只能經由協議合建方式重建;另四至五層樓占23%,約189萬戶,是否真會有384萬戶這麼大量頗有商榷餘地。

其實現階段擬訂法令僅適用台北市和新北市,其他縣市未必適用,其因在中南部房價偏低。因此,當前都更各種疑難雜症分別加以彙整,可歸納為以下十大關鍵議題,以供執事者參採。

一、強化公權力與公信力

眾所皆知,現階段都更最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮?當前推動都更最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時,主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破都更瓶頸,實乃當前最受矚目一大課題。

二、建立估價權威性

就估價角度,當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅過大,以這一波景氣變動,2003年景氣起始與2014年高峰期相較,房價漲幅就高達1.3倍,2015年至今跌幅已普遍超過二成。實價登錄是不是實際交易價也是一大棘手問題。

如再加上人性面互信不足的問題,估價權威性常遭質疑也就不足為奇,更何況整合過程長達七、八年,不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致。其次,造價變動也會影響共同負擔費用,常因互信不足擔心實施者灌水。

三、容積獎勵與回饋

當前都更整合常出在一坪換一坪又不出錢的問題,就事論事,既是用公共財的容積挹注,又增加公設比面積,尤其現在台北市公設比平均高達34.5%,一般四、五樓公寓多介於8~10%,公設比部分占都更後總銷售面積起碼多賺了四分之一,亦即公共財的容積獎勵,無形中等於強迫都更戶增值賺錢,為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更,亟待研擬對策解套。

其次,如為推動都更而一再提高容積獎勵,而中南部因房價偏低仍無法推動,結果便是貧富差距愈來愈大,顯非立法本旨,值得深思。

另外,容積獎勵應該還有上限以及回饋的問題,因為回饋不乏現金或建物,回饋建物可當作社會住宅,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之於社會用之於社會之政策目的。

附帶一提,台灣位處地震帶,加以土壤液化嚴重,建議將制震、隔震等攸關建物結構安全之規劃設計列入容積獎勵項目,以期一次性延長建物使用年限。

四、稅制議題檢討

2014年稅制結構改變,像持有稅的房屋稅、地價稅等,吵了老半天,其實就是怕未來會有加稅的問題。以這次加稅為例,地價稅增加後,距正常交易價格還有八成,都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅。

以台北市為例,就房屋評定現值的標準單價而言,仍只是實際造價的一半,其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。按台北市房屋稅已提高到2.6倍,即使都更後打對折,也只是降為1.3倍;如就士林文林苑案例,為何都更前只要繳二、三千元,都更後卻變成五、六萬元,實際上增加20至30倍,其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算,基本上屋齡三十年以上老舊房屋幾乎都已折舊到只剩0.4,因法令規定折舊底限為40%;因此,2.6除以0.4答案就是6.5倍。

另外,台北市原採「1+300%」路段調整率,現擬調降為「1+120%」,亦即2.2倍,6.5乘以2.2,等於是原來的14.3倍,然後再打對折,就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題,這個部分就應以實例先行演算,再據以修訂法令,較能符合現況。

最近彰化縣政府公布未來三年房屋稅不調漲,擬以輕稅利民來實現居住正義之權宜措施,應可列為亟需推動都更縣市之參考。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第870期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

理財周刊870期更多精采文章:

◎封面故事>甩轎-下半年高成長飆股 鎖定三大領域

◎洪寶山發行人語>由奢入儉難

◎理周觀點>創新採購雙贏方案 讓嘉義市「亮」起來

◎馬凱財金觀察>唯有專注 可救台灣

◎莊孟翰房市觀察>當前都更成敗十大關鍵議題(上)

◎理財我最大>張宏裕:厚植心靈力,打造你的富翁體質

◎新聞熱線>博盛半導體 明年營收挑戰十億元

◎陳學進股市大財寶>搶i8無線充電軟板大單 台郡營運大補

◎鍾博仁期權大聯盟>期貨前十大與前五大交易人

◎楊天迪量價領航>兩岸建廠潮大單挹注 帆宣營運旺到年底

◎期股捷報>全球政治動盪不安台股偏安!?