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區段徵收、市地重劃 究竟潛藏多少危機?

2017-03-06, 週一

文.莊孟翰

2010年六月九日,苗栗大埔園區開發案由苗栗縣政府主辦,強拆張藥房,造成拆遷戶張森文自殺身亡。時隔多年,新北市地政局副局長疑因土地開發收賄,遭檢調搜索,僅留下「沒拿錢」遺書後便跳樓以死明志,再添一條人命!這其中是否潛藏不可告人的巨大利益?又牽扯多少複雜的程序及黑暗面?最後,誰又是既得利益者?是否請教授就此事件解讀其中緣由。

通常會發生這樣的憾事,大都與土地開發利益太龐大息息相關,這次事件有可能是整合土地時,經手太多「中間人」,各路人馬都想分一杯羹,甚至為搶時效性、拆遷速度等,中間發生黑吃黑的事情,因此,常見「錢有可能沒有送到位,交到該交的人手中」等暗槓情事。

區段徵收土地靠「關係」?

其次,區段徵收土地分配雖是公開抽籤,但卻傳聞只要「有關係」,就能搶先一步徵收,更有機會分得價值較高土地,也因此引來不少投資客或建商覬覦,例如苗栗大埔農地區段徵收就是典型案例。其實自從有土地炒作題材以來,這類手法總是一再翻新,當初大埔案抽籤時,大家也都懷疑,為什麼劉家都能取得較好的區位,在地目變更後的豐厚獲利空間下,歷來這類問題便層出不窮。

近年不論是新北市或桃園市,房價大幅飆漲,土地開發利益又那麼龐大,會發生駭人聽聞「謀財害命」的憾事,應該是大家都在趕景氣及時效性的問題。

舉例而言,機場捷運A7合宜住宅,由農業用地變更為建地,一坪農地便從原本的二、三萬元,暴漲至十二、三萬元,其因在於由房價還原地價,每坪高達四十萬元所致。另外,新北市具備炒作空間條件的,包括北台灣最大重劃區塭仔圳、新店中央新村北側開發案及金山重劃區等,都成為建商或投資客虎視眈眈、爭相卡位搶奪的獵物。

台灣會重演當年日本土地神話?

在這一波房市景氣過程,就新莊副都心而言,依慣例一個接待中心原本只賣一個建案,而當景氣高峰階段,投資客爭相搶購「秒殺」之際,竟然可以連賣四到五個工地,尤其是2012至2013年就有不少建案以「秒殺」的速度完銷,更誇張的是,桃園市八德區還出現僅以貨櫃屋充當「接待會館」而仍快速結案。在此情況下,有誰會放過這種千載難逢的暴利投機,至於其間所衍生你爭我奪黑暗面的問題,自是層出不窮。

台灣這一波房價飆漲所衍生地價愈炒愈高的問題,就如同當年日本土地神話般,不斷推升土地價格,尤其當時市場不斷傳聞一旦開放陸資來台,一定會出現「賣掉一個日本,可以買下四、五個美國」之效應,導致投資客爭相加碼搶進,最後結論是桃園市部分建案一路開高至每坪四、五十萬元。

以這次事件可能關聯的重劃區及開發案,包括採市地重劃方式,占地七.三七公頃的金山重劃區,目前仍在內政部都委會審議中;新店中央新村北側開發案占地三十九公頃,附近生活機能極佳,並且有九五%的地主選擇分回土地,預計今年中點交並分回給近七百位地主;最後則是三百九十八公頃的新莊塭仔圳開發案,估計總市值超過六千億元,其開發利益著實相當驚人。

桃園機場捷運周邊的龐大商機

由於土地稅制的關係,只要不跨越公告土地現值調漲這條線,買進賣出就不必繳納土地增值稅,前財政部長張盛和就曾在會議中多次提到某位友人告訴他,有人買賣土地淨賺十幾億元,竟然土地增值稅一毛錢都不用繳。

多年來桃園的房仲土地一直都很順暢,往往一筆土地一年內就轉手三、四次,而在桃園機場捷運即將通車之利多誘因下,捷運周邊由台北到桃園共二十三站,例如新北產業園區、泰山、泰山貴和站等,周邊鐵皮屋林立,最直接的聯想便是將來這些鐵皮屋土地一定有機會變更為住宅、商業或工業用地,當中潛在的龐大商機,也給大家無限想像空間。

以最近台北市擬將內湖工業住宅合法化之構想為例,機場捷運沿線周邊那些佈滿鐵皮屋地區或附近農業區,有誰不想盡辦法要將糞土變為黃金?

由此不難了解,越靠近台北市地價便越高,當中覬覦利益者,例如建商、投資客、中間人、經紀人、地政士等,有誰不想從中獲利,儘早投入?這就難免會牽扯到地政人員,因此地政人員在當中便扮演著關鍵性的角色;該筆土地是否劃入?何時變更?排順位、慢慢來還是快快進行?處處充滿機會,當然也隱藏不少玄機。

「房地稅合一稅」開徵 減少憾事發生

甚至也有利用黑道嚇唬原農地所有權人,表示該土地不可能進行開發,惟常見的案例卻是土地到手之後,沒多久就進行規劃進行開發,將農地變更為建地,其間中間人必然會想盡辦法,以便宜的價格買進,再從中獲取暴利。

當土地有機會從農地變更為建地時,當中不會只有單一個人一路賺到底,通常都是集體傑作,這當中要建商拿出千萬甚至上億元,只能算是鳳毛麟角,景氣好時,任何建案獲利幾乎都是以億甚至數十億元計算。

其間,中間喬事者必然也有不少人混水摸魚,當然也不排除會有地政人員牽涉。一九九七年,台北大學現址就曾以高價徵收三峽大來紡織廠土地,當時台北縣地政局長就因收賄港幣五千五百多萬元而遭判刑十九年。但也不見得所有人都會有行賄行為,常見的是沒搶到地、沒拿到錢的人,反有可能因為心有未甘而成為檢舉人,說不定今日的憾事就因此而發生。

由於土地炒作長年存在這些老問題,從北到南一直都存在,惟自房地合一稅開徵之後,獲利空間已大幅縮減,炒作機會亦將隨之降低,應會有效減少這類憾事發生。


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