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江文勝:強盛、宏和身價不同凡響

2014-08-07, 週四
不再只是炒作題材,土地開發更已付諸實際行動,隨著建案開發進度加快或甚至進入完工倒數計時階段,宏和、強盛股價也蠢蠢欲動。

【文/江文勝】

鹹魚翻身的例子在台股中時有所聞(可參閱1717期《先探》產業脈動),而目前正在上演逆轉勝的主角,則是由紡織業跨足到營建業的宏和及強盛。

■ 宏和板橋案銷售進度提前

宏和的紡織業務中,成衣代工及長纖織布營收占比分別為七成、三成,近幾年業績營運表現乏善可陳,去年出現小幅虧損,紡織本業營運展望平淡,經營重心已由原先紡織業轉向土地資產開發,股價隨著板橋建案進度開始出現明顯波動。

因應台汽客運民營化,宏和於二○○六年四月透過競標方式,以六.四三億元新台幣取得前國光客運站位於板橋市民族段五九九地號等二五筆土地(建物門號:板橋市民族路一○○號),面積為六六八八平方公尺(一坪約三.三○五八平方公尺,總面積約二○二三坪),主要規劃為多目標使用區位興建用之營建用地,當時購買的平均單價每坪約三一.七八萬元。

這塊土地位於板橋市民族路、區運路及館前東路間,附近有介壽公園,且離府中捷運站約四○○~五○○公尺左右距離,走路約五~十分鐘,離新板特區更僅只有約二○○公尺,交通及生活機能便利。目前雖在新板特區外,但未來可望被劃入新板特區擴大版範圍內,依近來當地土地交易價格每坪約在一八○~二二○萬元計算,單純出售素地則EPS貢獻度將達十六.四元。

但顯然的,自行開發後再銷售的利益比直接賣土地來得高,宏和最後決定規劃興建地上十八層、地下四層鋼筋混凝土辦公大樓。

該建案採先建後售,雖然目前仍未開始潛銷,但就附近新成屋行情來看,當地更臨近新板特區,目前地段好、格局佳的建案,每坪單價可以高達將近八○萬元,宏和板橋新建大樓附近的新成屋每坪亦有六五萬元,宏和板橋建案臨近加油站,且該建案又是住商混合,暫且以每坪單價五○萬元計算,一旦順利完工入帳,對當年度的EPS貢獻度將增加二二元。

■ 強盛入帳金額更確定

雖然牌告完工入帳時間暫訂在二○一六年四月二十日,但從目前建造進度來看,應有機會提前到二○一五年甚至二○一四年完工;加上,市場近期傳出,該建案可望於今年第三季開始推案,屆時,市場上就會有價格行情,如此EPS就容易估的更為精準。由於建造進度看得到,且已進入實質開發階段而不再只是題材而已,因此宏和的股價已隨著建案進度出現明顯連動。

就操作面來看,過去資產股只有題材炒作而無實際開始動作時,股價怎麼炒上去就怎麼跌下來,如今宏和資產開發題材正式化為實際開發動作,股價走勢將會完全不同。

以二○一○年中和一次性賣地前後的股價走勢當範本來看,若宏和走的是這種模式,那麼未來股價高點出現的時間點將落在EPS入帳之前,而股價高點位置約是每股淨值加上當年EPS。(全文未完)

全文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1723期
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