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「田螺含水過冬」 新北市力拼持穩

2017-03-31, 週五

文/網路地產王

專訪新北市代銷公會理事長林談

新北市向來是全台灣的第一戰場,近幾年每年的新推預售案數,大都能維持在100-150案,推案量體堪稱全台之冠;唯有2016年景氣下滑,衰退到67案,而且沒有一個行政區的預售新案數超過10案,景氣低迷可見一斑。

當然在一片慘淡之中,仍然不乏有表現亮眼的個案,像是萬板路的「榮耀交響曲」,已經有8年屋齡,但是地點好近新埔站、建商品牌也不錯,因此雖然已經是中古屋,還是能維持50萬以上的成交價;板橋江翠北段的「江翠ONE」,破盤低價也獲得不少客戶認同,賣得很好。這些成交案例對市況低迷的新北市來說,頗具鼓舞作用,畢竟整個新北市還是有許多地方必須打硬仗。

基本上,新北市的蛋黃區並沒有太大的問題,主要是因為這些”環首都區”位在市中心區,土地供給量很稀少,素地少、更新又不易,所以新房子也很有限,價格算是穩定,像是三重、板橋、中和、永和、新店等區,房價的支撐力都還不錯。

像是新店五峰期重劃區單價維持在60萬上下,新店溪右岸的遠雄案,價格雖然有下修,但是還是站在5字頭以上,即便是以低價著稱的「江翠ONE」,其實高樓層的住宅,都還是有50萬以上的成交記錄,再再說明環首都區的價格具有高度穩定性。

新北市真正戰況激烈的區域,是在重劃區,像是汐止地區,近年市場表現已經算是前段班,但是卻也在2016年下半年,房價開始出現鬆動,回測3字頭,進入了最不願見的價格戰;淡海新市鎮原本也是走到了死胡同,不過淡水輕軌讓這地區重啟了新契機,在2018年年底通車前都還有題材,並不看壞;林口也是陷入苦戰,交通雖然方便,也具有機場捷運的訴求,但是這些交通似乎不易紓解龐大的人口流量,目前單價在30萬以內的小坪數產品,都賣得還不錯,基本上也是回測2字頭的市場反應。整體來說,目前新北市賣得動的新案,大多是2字頭及1字頭,高價為的新案就要看個案表現了。

新北市重劃區之艱苦經營,主要是因為倚賴外來客,當區域客的客源買進告一段落之後,想要再吸引外來客購屋,那就真的市要”過五關斬六將”了,畢竟外來客的購屋選擇性大,要找到誘因吸引購屋並不容易。

目前新北市房地產市場的強弱,取決於四大因素,一是區域客的強度、區域客購買意願高、購屋能力強,不缺買方的區域,表現肯定亮眼;二是建商品牌,回歸到信任的原點,建商品牌在不景氣時,更能突顯品牌價值;三是產品規劃,每個區域的買方屬性不相同,要能精準掌握買方樣態,才能推出符合需求的產品;最後才是房價,其實大家都以為買方現在最重視的是價格,其實並不盡然,畢竟價格的形成,是由很多因素總合的結果,而非單一的單價高低的問題。

如果要從價格與價值來看,其實現在進場買新成屋市的買方,才是最聰明的,現在完工的新成屋,大多是兩、三年前規劃的預售案,當時的景氣較好、單總價也高,所以產品使用的建材等級都比較好;現在建商賣房子處處要讓利降價,業者一定是從縮減成本著手,整個CP值不如以往,所以現在買新成屋,價格低建材又好,肯定是屋超所值的。

景氣陷入低潮,政府的政策要負擔大部份的責任,好好一個市場被稅改搞得人心惶惶,政府不停地用政策手段,想要逼迫房價下降;其實政府需要多傾聽民意,現在建案的利潤就是兩成至三成左右,如果降價兩成或三成,不就等於是白做工一場,產業根本無法生存,這樣的要求並不合理。

長期角度觀察,市場空間並不看壞,目前正值老人、老屋都要交替更換的時機,老人需要換有電梯的房子、老屋需要更新淘汰,這些都是未來很大的商機,買方不缺,我們缺的是信心,對未來不抱持希望,這才是真正最可怕的。「田螺含水過冬」,預料今年還是新政府持續調整政策的變動年,明年2018年以後,應該就會雨過天青了。