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莫待房市春燕 以創新掌握轉型契機

2017-03-31, 週五

文/台北市代銷公會理事長王志祥

2016國際「變」、國內「苦」,企業經營雪上加霜

回顧與總評2016年的台灣整體發展,用全民選出的兩個代表字:「苦」與「變」來形容再貼切不過。所謂「苦」,來自新政府上任後一連串重大改革造成的對立與衝突,包括兩岸關係、年金、長照2.0、婚姻平權、一例一休...等。而「變」則是從人民幣劇貶、英國脫歐、歐洲難民與恐攻危機、南韓閨密干政、南海衝突、川普贏得美國總統大選等,全球性詭譎的政經局勢變化所帶來的高度不確定性。台灣在內憂外患的夾擊下,經濟成長持續下修、景氣低迷、投資與消費不振,造成各行各業經營陷入重大困境與挑戰。

重稅衝擊房市,量縮價跌都更停滯

自2008年全球金融海嘯後,台灣房市在低利率與熱錢的推波助瀾下,使得許多都會區原本就供需失衡的狀況更加劇烈,加上都市更新推動緩慢,於是帶動了都會周邊與交通便利的新興重劃區土地價格,連帶地推升了區域房價。

經過多年的持續上漲,高房價問題終於演變為十大民怨之首,打房壓力逐漸攀升。於是政府以「抑制房價」作為達成居住正義的主要手段,短期內陸續推出許多重大房市稅制變革,像是「囤房稅」、「豪宅稅」及調高「房屋稅」與「地價稅」等政策,企圖以干預的方式達到房價短期修正的目標,但是透過重稅打房、矯枉過正的結果,造成房市幾乎窒息。

以2016年的房地產各項指標來看,雙北市的推案量萎縮至三分之一,僅有二千億左右;銷售效率方面,除了首購產品勉強維持兩位數的來人成交比之外,換屋和置產的市場幾乎乏人問津;雖然業者配合降價,但降價效率遠不及客戶的出價速度,導致整體平均成交率大幅滑落至二至三成。市場、銷售與成交數據的短時間劇烈下修,已經對房地產業的所有垂直與水平供應鍊,產生極大的生存威脅與挑戰。

政府原本立法鼓勵都市更新的推動,但後來基於房價高漲,以重稅打房的結果,房屋稅大幅提高數倍甚至數十倍,不僅削弱了原本的鼓勵效果,甚至會對原本非以追求經濟誘因的防災型都更來說,因為未來衍生的高額稅賦成本,嚴重阻礙了大部分居民與投資者參與都更的意願。對一個發展成熟的城市來說,都市更新無法繼續、建商投資意願低落,整體都市沒有建設,勢必拖累都市繁榮與國際化的腳步,也嚴重影響人民的居住安全與基本權益。

房市春燕短期難返,期盼產官攜手促進產業共榮

展望2017年的台灣經濟發展,在全球經濟民族主義高漲、區域政治軍事衝突加劇、以及兩岸產業由合作分工轉為競爭替代的衝擊下,國內又面臨勞資衝突、貧富差距、青年低薪的矛盾對立,企業整體經營環境仍然不見樂觀,景氣缺乏回升動能,經濟成長令人憂心。

而房市雖見稅制微調,但民眾對房市仍然觀望,而且在建物移轉棟數和建照核發件數皆大幅向下修正的情況下,建商推案信心恐受重創。故短期內在高餘屋、高稅負與低買氣的烏雲籠罩下,房市春燕匿蹤難尋。

但是,與其消極的等待春燕,建築、營造與代銷等業者必須共同體認,「重稅」與「微利」時代已經來臨,唯有以人為核心,回歸居住本質,透過整合房地產上中下游的價值鍊、供應鍊,發展平台策略與構建新的生態系經濟,才能突破困境,脫胎換骨,畫出台灣房地產的第二條成長曲線。

同時,期盼政府應該以更積極的腳步和正面的態度,在互信的基礎上,持續推動產官良性互動對話,共同謀求房地產業的健全發展。尤其房地產素有火車頭產業之稱,更是地方稅收的重大來源。而房地產稅率制度牽一髮而動全身,在國人自有住宅率高達85%的情況之下,房地產價格若於短期間快速崩跌,對於個人財富以及國家總體經濟發展絕非好事。建議政府通盤檢視相關制度,以引導取代管制,防弊同時興利,採分階段有步驟地推動相關政策,建構一個健全的房地產稅制,活絡房地產業、繁榮國家經濟。