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正義國宅都更案 解套後的讓利省思

2017-03-01, 週三

文/楊雲龍(文心建設開發部襄理)

都市更新近年來成為政府政策中最熱門之話題,回顧歷年來都市更新爭議案件,諸如:文林苑案、永春社區案以及正義國宅案,在坊間因家家戶戶耳熟能詳,遂成為都更業者口中之明星都更案,其中以正義國宅都更案最受人矚目,此明星都更案歷經二十個年頭,終於在2017年浴火重生轉變為31層樓的豪華住宅。

依法自行劃定且範圍內含有國有地的都更案,須經由自行劃定、事業概要、事業計畫、權利變換、成果備查等法定程序,期間更需召開多次的公展公聽會、聽證會以及審議委員會等繁雜會議過程,正如同正義國宅案之實施者所言,官員與學者太過盡職了,小問題變成大問題,倘若牽涉變更設計,即使百分之百的同意比例仍會卡關,諸多實施者皆感謝政府官員的盡責及無私,但也強烈建議都更程序應更為簡化、果斷,才得以更有效率。

再者,對於公部門及實施者而言,都市更新之更新基地規模應以完整街廓,甚至仿效日本六本木之丘,以十一公頃規模(耗時十八年)實施之,公部門欲擴大基地規模之出發點,實為改善都市景觀及美化都市天際線。然而,轉換為民間實施者的角度思考,更新單元規模為一千平方公尺或是五千平方公尺,都市更新作業程序所需花費之時間卻無不同。雖然公部門及民間實施者各有其考量因素,但擴大都更範圍之目標卻相同,但反觀正義國宅案僅以1525坪(約5042平方公尺、約39%國有地持有)規模,其更新時程卻耗時二十年之久,直至小英新政府全力推動都更新政之契機,輔以北市府全力促成銀行聯貸才得以解套,但其他都更案亦能如此好運嗎?

無論更新規模有多大,都市更新案除了耗時費力外,實施者亦需花費無數銀彈以聘請都市更新專業團隊進行設計規劃,諸如:建築師、估價師、交通評估技師、都市計畫技師、都更顧問師、以及地政士等專業人士,每一位都竭盡心力的為都更案付出其寶貴的專業及時間。正義國宅都更案歷經了龍聯建設、富邦建設、三圓建設等三家投資者,並由政府背書以成功聯貸120.9億元始能功德圓滿,如今已申請都市更新審議之366件都更事業計畫案,何者將成為下一位幸運兒?都市更新明星案中最為民眾關切的「釘子戶問題」,實為另一重要課題:「誰最應該讓利?」

都市更新議題如今已成為小英新政府施政之重要政策之一,除了以各項獎勵容積釋放利多之外,亦需在都市更新審議程序上更加「簡化、果斷」。諸多專家學者及媒體近年來陳痛呼籲政府應對都更案給予適度「讓利」政策,但卻未明確說明政府應如何讓利。筆者認為,政府實踐「讓利政策」的第一步應從國有地參與都市更新案發起,並全面檢討國有土地參與都市更新之合理估價機制及申購原則。

以正義國宅原住戶申購國有地為例,國有財產局以「素地價」輔以「地價立體化」並加成「未來土地更新價值」進行國有地估價,致使國有地申購地價遠高於市場行情,造成實施者及投資者實施都市更新所付代價甚鉅。實務上,實施者施行權利變換估價時最常被地主質疑更新前估價數據不合理,法規上縱然明定「都市更新權利變換實施辦法第六條,由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之」,但地主仍要求三家估價者其一由地主指定之。反觀,國有地申購價值之估價是否應委由民間業者參與其估價機制?假設此機制若能實踐,必能令參與都更之國有土地之申購價格,更趨於市場合理價格,政府讓利之舉若能令都更戶足以負擔申購價格,此機制必能淡化「釘子戶」產生之可能性,並改善國人對政府與民爭利之不佳觀感,轉而感念小英新政府對民讓利之良策。