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機場捷運通車後的新林口,你會有一些甚麼樣的期待?

2015-06-04, 週四

林口新未來 年輕世代為居住主流DSC01263

林口推案軌跡乃是由東往西延伸,主要是當時區域機能多仰賴舊市區,但之後則變成由南往北擴散,原因當然是看距離中山高林口交流道及機場捷運A9站的遠近,因為近年本區幾乎靠區外客支撐,聯外速度快慢於是成為影響推案冷熱及行情高低的最重要關鍵。

影響所及,愈近林口交流道的房子,行情就愈高,愈往北及往西的桃園方向,一般而言單價行情愈低。此外,大樓產品多位於中心商業區四周,透天則在外圍;而大樓所在地段及機能較佳,因此大樓單價不見得比透天產品低。

以近幾年來說,平均單價行情最高的地方,不外乎機場捷運A9站周邊,及2016年一月開幕的林口三井Outlet周邊,2014年的成交行情就已經上看4字頭。相對低價區則是中山路以北及文化北路以西區域,目前看來還找得到20幾萬的新房子。

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此外,扶輪公園周邊因為是大型綠地,儼然成為本區高價區,像是早期興建的「展悅中央公園」、「世界之洲」等案,都是位在該公園第一排的豪宅等級產品,個案開價硬是比其他同質案高出兩成,甚至更多;敢開出如此高價,原因當然是景觀的稀有性。

2007年前,林口房市因為相對低價,加上靠林口交流道聯絡北市約半小時車程,還能吸引不少市區首購族前往覓屋,甚至攔截不少原本要到南崁的客戶。不過隨後利多題材開始發酵,區域房市產品趨勢及客源都開始出現變化。

機場捷運題材啟動前,四房以上大坪數產品主要集中在前述的扶輪公園周邊高單價區,其他則還是一般二到四房規劃,且二、三房為主。不過隨著單價拉高,四房大坪數產品比例跟著增加。

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2008年9月金融海嘯爆發,當地市況大降溫,後期甚至出現集體降價狀況,當時還據傳有首購型產品的成交價下殺到個位數字。不過2009年中資金行情啟動,馬上就脫離險境,單價再度上漲,先前曾出現的大坪數新案愈來愈多。

於是,林口大樓單價從金融海嘯前約16萬/坪上下,金融海嘯後半年一度下殺到10萬出頭一坪,之後又因資金行情而單價三級跳,且直接跳過2字頭,上探3字頭,坪數繼續再放大。

這樣的發展,引來政府關注,2010年央行祭出選擇性信用管制,林口就名列其中;隔年又受奢侈稅衝擊,林口房價漲勢才稍踩煞車。不過後來機場捷運動工,加上三井Outlet動工,使得本區房價繼續緩漲。不過由於這時購屋者開始注意風險,加上後來又有豪宅管控令,因此區域產品趨勢又回到一般二到四房,且低總價二房搖身成為最熱銷產品。

近年全球暖化,使林口往年入冬即偏冷多霧的天候狀態有所改變,加上和大台北一線區相比價格低廉,至此林口終於服膺最初規劃,成為吸納市中心移民的重要區塊。之後資金行情上演,林口跟著跳漲,但一般房價還算在一般受薪族可負擔水準。三井Outlet影城開發、影視音園區及司法行政園區等擘劃,也都有錦上添花的效果。

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回顧過去十餘年新市鎮的發展歷程,官方先祭出開發誘因,加上景氣好轉,建商大舉進駐、推案量激增;接著天候轉佳,機場捷運又動工,結果人口開始大量移入,規劃數十年了,林口新市鎮終於達成預設目標-成為大台北副都會了!這樣的美麗城鎮風貌,未來勢必會吸引更多的年輕族群購買居住。