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林口的過去,你來不及參與;林口的未來,一定要有你

2015-06-04, 週四

細說林口 機捷等建設到位 不景氣中逆風飛揚linkou00

早期林口給人的印象總是又冷又濕,經常起大霧,近幾來年重劃區積極開發,氣候型態雖然稍有改變,但是房市發展已經不可昨日而語了。2006年年中正式動工的機場捷運是最大的房價推力,2009年中開始的房市資金行情,讓林口大步邁向大台北衛星市鎮的新定位。

政府早在1969年即著手規劃的林口新市鎮,是當時蔣經國政府為紓解大台北人口密集及都會區水患問題,而選在台北與桃園間的林口台地,規劃副都會造鎮計劃。

真正的林口新市鎮計劃範圍遍及北縣林口、新莊、泰山、五股、八里及桃園龜山、蘆竹,甚至涵蓋桃園市部分區塊;然計劃的重心,是在中山高以北的林口台地及南側的龜山。

新市鎮早期缺乏足夠誘因及配套,加上上述先天環境限制,山坡地開發又未解編,讓有意進駐開發的建商難以施展,最後幾乎都打退堂鼓。加上原本預設的產業轉型失敗,人口大量移入沒發生;林口新市鎮區域發展於是開高走低,還一度淪為房市票房毒藥。

九十年代後,新市鎮內學校、體育場等公共建設陸續完成,三、四期隨後啟動,在地方人士推動下,山坡地限建也終於解編。不過由於中間歷經市場不景氣期,因此區域房市真正起飛,是在2004年北縣『三合一』土地標售政策後。

當時台北縣府將板橋新站特區,台北大學特定區及林口新市鎮特定區,三區合併包裹進行土地標售;由於祭出限時及大面積開發容積獎勵,加上市場景氣起飛,因此標售成績斐然。

衝著市場景氣好轉,加上又有容積獎勵誘因,外地建商紛紛買單購地。歷史數據資料即顯示,2004、2005年後林口房市預售案量大增,隨後並上演全面性的價量齊揚戲碼。

2008年9月爆發金融海嘯,全台房市皆受衝擊;半數以上消費靠外地客的林口房市,更是明顯走弱。2009年國內及國際新經濟政策-歐美量化寬鬆及馬政府調降遺贈稅率,觸發房市掀起資金行情,加上同時間台北縣房市掀起升格(直轄市)題材炒作,林口房市自然又跟著演出新一波價量擴張。

林口舊市區
舊市區主要由仁愛、中山、中正、林口及竹林路等道路建構而成。本區開發較早,商業氣息濃,生活機能無虞,也是93年三合一土地標售之前,林口房市較熱絡之區域,當然也是行情較佳處。

和新市鎮相比,本區缺乏題材,因此近年推案零星,指標性也偏弱,行情更是早就被新市鎮地區追過,變成相對低單價區;不過在地需求穩定,因此只要規劃產品得宜、價格合理,銷況通常相對平穩。

舊市區至文化一路周邊(新市鎮一、二期)
約從舊市區邊緣向外延伸,到文化一路周邊區塊,是林口新市鎮早期發展根據地。2004-2005年前,林口全區較具指標性之大宗推案,多座落在本區。

隨著新市鎮開發焦點開始西移,本區2004至2005年期間推案位置,漸往文化二路移動。2007年後機場捷運題材浮現,不過初期趨勢大致未變,畢竟就機能論,仍是愈往新市鎮內側延伸,開發程度愈低。

2008年後,本區可開發素地漸減,加上機場捷運及新市鎮公共建設題材逐步兌現,區域房市焦點很快轉移到文化二路以西新市鎮三四期區域,本區房市則步舊市區後塵,新案減少,大概也多是跟漲的份。

文化二路以西(新市鎮三、四期)
林口特定區屬林口鄉管轄的範圍,大致可用文化二三路之間的中心商業區為軸帶,隔成東西兩大區塊。2005年前,林口推案主要位在本路段東側及周邊且多半不超過仁愛路以北;不過之後,就全看商業軸帶兩邊的新市鎮三、四期表演,本區也是2004年土地標售主要標的所在。

2009年大環境景氣逐漸加溫,加上機場捷運隨後定案,建商信心大增,本區推案開始大量湧出,且由於容積獎勵之故,產品以大樓大型社區居多。離中心商業區稍遠的住二用地,初期仍以透天為主,不過後來也開始有大樓產品出現。

林口歷經十多年來的發展,推案產品已經從首購產品、首換產品、二換到三換,現在因應著市場變化,似乎又回到首購型的產品,等於是走過了一輪。其實這對林口房地產市場結構來說是一件好事,顯示市場愈來愈完整與成熟,各種類型的買方都可以在這裡買到想要的房型,加上未來捷運的加持,林口應該算是在一片不景氣中,少數能夠逆風飛揚的區域吧!