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危老重建強行通關 開啟產、官、學界潘朵拉之盒

2017-04-28, 週五

文/楊雲龍(文心建設開發部襄理)

近年來,臺灣主要城市地價不斷飆漲,造成房地產業者無力於主要城市購地,民眾亦因無法負擔一線城市房價,只能被迫選擇往外圍二線城市進行購屋,進而產生蛙躍式都市發展現象。臺灣政府為延緩都市蔓延之異象,首先由臺北市推出都市更新多元方案,依法令適用分為三大類別:「都市更新條例」、「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、以及「臺北市土地使用分區自治條例第十條之一之老屋重建方案」。

本文就近日來最熱門且具爭議性之『都市危險及老舊建築物加速重建條例』(以下簡稱危老重建條例)議題進行說明與建議,自危老重建條例4月25日於立院三讀通過後,意外地引起產、官、學界熱烈討論,雖然褒貶聲浪不斷,但從政府政策的角度來看,都市危險及老舊建築物的加速重建已勢在必行,施行細則的擬定及相關配套計畫的制定亦是刻不容緩。

「危老重建條例」明訂須經「土木技師公會及結構技師公會」專業技師鑑定評估後始可判定為老舊及危險建築物,於新法施行日起實施期間僅十年,並於條例第五條規定將於西元2027年5月31日為最後落日期限。近日來多位學者紛紛表示,本條例初期評估雖未於條例中明示,但實質上卻已強制限縮鑑定評估資格,亦被質疑是否有圖利之嫌?專業技師鑑定之簽證或出具不實評估報告書之罰責,雖於條例第十一條規定違反者處以新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰,但卻未明訂監察機關單位「監督查驗之責」。

再者,「危老重建條例」第六條所規定之容積獎勵申請,深深吸引危老建物所有權人之眼球,乍聽之下確實令人心動,因申請者僅需取得專業技師鑑定評估報告書及簽證後,並符合「亟待拆除重建或符合條例規定之三十年以上老屋」,即可享有重建計畫範圍內建築基地之「最高基準容積1.3倍,或原建築容積1.15倍」,倘若於條例施行三年內申請者,再加碼給予額外之「基準容積10%獎勵」。

條例中亦強調獎勵後之建築容積上限,不受都市計畫法第八十五條施行細則規定之基準容積及增加建築容積總和上限之限制。但也限制重建計畫範圍內建築基地與申請單元合併之建築物基地或土地,其超過一千平方公尺部分,不得計算獎勵。同為誘因之一的「稅賦減免」規定於本條例第八條,政府為鼓勵民眾於新法施行日五年內提出重建申請,祭出房屋稅及地價稅減半徵收兩年之極大誘因,更再加碼釋出「兩年內房屋產權未移轉,房屋稅減半徵收可再延長十年」,最多可達十二年。

政府雖釋出諸多誘因,但重建更新之前提仍需取得「百分之百住戶的同意」,本條例未檢討政府公權力強制執行方式,以及應制定由估價師評估危老建物於個別樓層之估價權值、原地原樓層分配之相關協議約定。再者,核定之獎勵面積是否足以解決頂樓加蓋及一樓違建之超額價值需求,仍值得商榷,倘若以上問題未擬定相關配套措施,此條例恐無助於真正老舊危險並亟待重建之房屋所有權人。

筆者以為,當『都市危險及老舊建築物加速重建條例』在施行細則尚未擬定及相關配套計畫仍未完善時,便強行於立院三讀下通關,猶如同時開啟「產、官、學界潘朵拉之盒」,中央原本期待此良策應可獲得產、官、學三界之推舉褒揚,但卻意外地慘遭三界強烈質疑及抨擊,紛紛認為此條例訂定之「建築容積獎勵過於浮濫」、「未確實考量都市計畫容積總量管制容受力」、「形同大量製造加工危樓及筷子建築」、「短期圖利建物單一產權之企業」、「未能真正解套危險建物之糾紛」、「逃避公權力強制執行之責任」……..。所幸在開啟潘朵拉之盒時,「預兆」及「希望」仍被困在盒底,倘若政府能於「危老重建條例」施行細則之擬定及相關配套措施制訂下有所作為,預兆將顯現十年內臺灣都市不再蔓延,危老建物重建之路即能保有一絲「希望」。