【網路地產王/綜合報導】

文/編輯部

根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年高雄屋齡逾30年以上的老公寓，一半以上是年輕人買的，且核貸成數接近8成，與新成屋的貸款成數不相上下。

這是一個好消息嗎？

•  公寓相對低價成為首購新寵

聯徵中心新增房貸資料顯市，2022年上半年高雄的老公寓買氣並不差，30歲至40歲的購屋者占33.1%多，60歲以上僅不到1成。老公寓總價低、室內坪數大、生活機能成熟，是獲市場偏愛的主因，尤其近年高雄房價大幅上漲，想在市區買全新的電梯大樓，要價幾乎都是千萬元起跳，低總價但實坪高的老公寓，儘管要爬樓梯，但房價相對親民。

另據實價登錄，高雄老公寓平均房價每坪約14.1萬元左右，近一年來還是有兩成漲幅。不少老公寓多位在機能成熟的精華地段，高雄火車站前及後驛商圈，老公寓約3至400萬元可入手，整新後成交價可拉高至5、600萬元。

年輕人住公寓總比中老年人住公寓來得合適，至少爬樓梯、搬東西會比較輕鬆；但是無論誰住在裡面，建築物老舊、耐震差、易漏水等問題都還是存在，建築安全的風險並未減少。

•  高雄市每2戶有1戶屋齡30年以上

從官方統計資料顯示，全台灣屋齡30年以上的老屋比例高達51%，高雄市該比例為52.4%，在六都中比起台北市的71.8%，表面上看起來還算是沒那麼嚴重，但也是妥妥的第二高，台南市51.6%緊追在後。

在高雄市稅籍住宅約110萬戶中，約有將近58萬戶住宅的屋齡已經超過30年，住宅平均屋齡高達32.48年，32年是甚麼樣的概念?

目前市面上的公寓建材大多是加強磚造，根據政府公告的固定資產耐用年數表，加強磚造的耐用年數是35年，金融機構放款時，會參考建物耐用年數估算殘值，換句話說，台北市平均的房屋殘值已經成為負值，高雄市平均的房屋殘值僅為3年，看來也是相去不遠。

• 高雄市更新進度太慢

台北市公寓的平均屋齡雖已超過加強磚造耐用年限，但是房地產真正的價值在於土地，因此即便已經”不耐用”了，但是銀行還是可以給初很高的估值，不會影響貸款額度。

高雄市就大不相同了，雖然近幾年房地產大幅增值，但是公告現值、公告地價的調幅還是相對緩慢，所以土地價值的認可度尚有不足；也就是說，房屋的耐用年限問題其受重視的比例，相對較高，如果房屋屋齡偏高，銀行貸款可能會受到影響。即便現在年輕人可以相對低總價購得，但是後續的貸款額度，以及未來轉售時買方能否再取得貸款等等，都會影響到購屋能力。

再且看看六都的都更執行進度表，今年3月最新資料顯示，都更最急迫的台北市，報核中的有234件，已完成的有287件，施工中162件、尚未動工152件，在111年核定40件，112年已核定9件，這已經是六都中進度最快的。

反觀高雄市，報核中的有6件，已完成的有5件，施工中4件、尚未動工5件，在111年核定2件，112年已核定0件。這個進度大大落後台北市，台南市也是遠遠不及。

• 高雄市危老核准數獎為台北市1/3

都市更新按程序過程複雜，平均執行一案至少花上7~10年，那來看看門檻較低的危老重建案，實際執行進度。

根據都市更新中心統計，截至今年3月底止，台北市的危老重建計劃核准數為805件，高雄市僅有242件，僅達台北市的3成。顯示無論是都更還是危老進度，高雄市都處在進度的末段班，這就是南比北更級的原因。

高雄市進度慢，其實情有可原，車行在高雄市區，放眼望去，隨處可見目前尚未開發的空地，更遑論期數眾多的重劃區土地，在素地供給無虞的前提下，應該不會有開發者想要去整合執行都市更新或是危老重建，再加上都市發展的重心北移，哪裡才是市中心，都變得不好說了，老舊建築的更新，就是這樣被耽擱了下來。

更新或是危老的進度都快不了，整合慢、審核慢、施工慢，時間對於住在公寓裡的老住戶，是極其昂貴的成本，難以等待加上居住安全的風險，最快最簡單的選擇，就是換購一間全新的房子，舊房子的問題，就留給擁有時間本錢的年輕人吧！

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