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新竹市第一季「價跌量縮」 4月買氣回升

2018-05-18, 週五

107年第一季新竹市房地產住宅市場分析_1

歷經近3年修正期,2018年一開年的第一季,新竹市房市仍處於盤整,價量同步下修,交易量顯示買方對市況仍有所觀望,交易單價反應市場仍以相對低單價為主流。另建商相繼推出價格讓利專案,引導價格調降,新進案單、總價也多所下修。

  在新增供給面部分,今年第一季建商推出的新進案並不多,且集中在少數大案;不過建商對房市後勢頗為看好,相較之前採保守戰略、銷庫存不買地的情形,建商在今年算是較為積極,相繼有購入土地的訊息傳出,預料今年新竹市的新建案供給量可能會增加。

中古屋市場部分,根據業者分析,2017年下半年起,新竹市換屋族比例已經來到三成以上,買方仍以園區客為主力。據調查,換屋原因除了小孩增加之外,三代同堂的居住需求也有增加。

園區客對景氣趨勢向來敏銳,目前房價波動趨緩、利率偏低,且無政策干擾,因此吸引換屋需求。另股市回檔可能也是原因之一,園區工程師們身價隨著股市回檔而增高,有換屋需求的工程師們,選擇賣股買房,換屋族比例上升。

一、全國買賣移轉登記件數

  從各項指標及銷售市場現況來看,今年的整體市況顯然比去年好轉不少。基本上,政府今年沒有提出直接影響民眾的重大房地產政策,因此市場買氣逐漸回穩,買賣交易件數回溫。

1.買賣移轉登記件數

統計歷年第一季的全國買賣移轉登記件數,今年交易量與前兩年相較,已經明顯大增。

每年年初的第一季,通常會遇到農曆新年,受到年節因素的影響,登記移轉件數減少,以第一季累計統計來看,可排除季節性因素的影響。

  今年第一季的買賣移轉登記件數為66,060件,較去年同期增加了10.63%,較之前年甚至增加了44.4%,這已是104年以來的新高點。雖說與102年79,392件及103年的78,812件的高點,尚有一段不小的差距,但對於今年開年來說,是個還算不錯的好兆頭。

2.第一次登記移轉件數

第一次登記移轉件數也是同步成長,全國今年第一季達31,884件,自101年至今,僅次於105年的33,755件,其餘各年皆在3萬件以下,相對顯示今年供給熱絡。

二、六都買賣移轉件數

1.六都同步成長

檢視六都歷年第一季的買賣移轉件數,今年均較去年同期成長,惟增幅落差頗大。

其中台北市較去年同期增加43.58%,增幅最大,雖然比起102年第一季尚差1,739件,但已是104年以來的最高件數;新北市也創下104年以來第一季的最大件數,達12,511件,與去年同期相較,增幅4.42%。

  走出雙北市,其餘四都的移轉件數增幅縮小。其中桃園市與去年同期相較微增0.35%,達7,657件;台中市9,487件,較去年同期增10.01%;台南市5,226件,較去年同期增加22.76%;高雄市1,641件,較去年同期增加3.4%。

  六都買賣移轉登記件數增幅落差不同,但基本上都是持平或是成長,沒有衰退,大致皆是104年以來的新高點。相較之下,新竹市呈現8.6%的衰退,與其他六都的交易趨勢迴異。

三、新竹市買賣移轉登記件數(季分析)

以季統計與六都相較,新竹市107年第一季買賣移轉登記件數呈現8.6%衰退。101年第一季至今,最高點為102年第一季2,758件,最低點為105年第一季1,205件,今年第一季為1,641件。與101年以來各季相較,登記件數屬偏低。

以季統計觀察,第一次登記移轉件數從101年第一季至今,最高點為104年第一季1,894件,最低點為102年第一季420件,今年第一季為945件。與101年以來各季相較,登記件數屬中偏高。

四、新竹市買賣移轉登記件數(月分析)

若以月資料來看,今年1-4月新竹市的登記件數起伏很大,2月僅有331件,為106年1月以來,15個月來的新低。累計1-4月的買賣移轉登記件數,總計為2,295件,較去年同期2,362件衰退2.84%。

  3月份買賣移轉件數大增,以743件創下15個月來的次高點,僅次於106年6月的791件。4月份買賣移轉件數654件,較3月稍減,但仍維持中偏高的登記件數。

五、鄰近地區買賣移轉登記件數(竹北為例)

新竹市鄰近地區之比較,以登記件數最為接近的竹北市為主。竹北市今年1-4月建物買賣移轉登記件數,總計達1,482件;去年同期為1,105件,今年大幅成長34.12%。

六、結論

一、新竹市房地產市場在107年第一季呈現「量縮價跌」格局,顯示房市持續處於盤整狀態。在交易量部分,107年全國房地產市場景氣其實有好轉跡象,全國第一季的建物買賣移轉登記件數達6.6萬件,創下103年以來新高;另第一季六都的建物買賣移轉登記件數,亦均較去年同期成長,台北市成長43.58%、新北市成長4.42%、桃園市成長0.35%、台中市成長10.01%、台南市成長22.76%、高雄市成長3.40%。

二、相較於全國及六都交易量增加的走勢,新竹市107年第一季較去年同期出現8.6%衰退;然而觀察鄰近地區的竹北市,107年第一季的建物買賣移轉登記件數,較去年同期則大幅成長35.88%。

  新竹市房地產的客源,仍以竹科買方為主力。在景氣初升階段,有限買方在購屋選擇上,可能與竹北市產生排擠作用,造成竹北市大增、新竹市衰退的狀況。

不過,若加上最新的107年4月的買賣移轉登記件數來觀察,新竹市的年增率減幅,已經由8.6%縮小至2.84%,顯示買氣有回升。若是買氣持續推升,新竹市交易量年增率可能在上半年就轉正。