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地上權案 建商興趣缺缺全數流標

2016-11-23, 週三

網路地產王/綜合報導】財政部國產署第四批地上權案昨日(21)開標,結果全台14筆地上權標案全數流標,反映即使調降年租金,仍難挽回投資熱度;累計今年前四批地上權標案,標脫率僅12.77%。國產署副署長邊子樹表示,此次標案詢問度高,但最終無人投標,推測與整體房市不佳有關,後續會再請各分署與業者洽談,了解影響業者投資意願的因素。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,昨天三度公開標售的長春路地上權土地,從103年3月首度公告以權利金底價17.56億元招標,到昨天降價到10.57億元,而且地上權標售也更改遊戲規則,將地租的三分之二改為固定制、三分之一為原來浮動制,以財務的角度來看,好像租愈久愈划算;但就開發商的經營策略來看,取得土地後,可能有3大風險,以現在的市況或制度來說,風險仍大,觀望心態仍濃。

首先,開發商可用過去興建、銷售集合住宅的方式進行開發,不過由於消費者貸款成數低、利率高、不適用優惠貸款等,地上權產品先天限制因素多,市場成績與預期落差大。

再來,就是建商、壽險業以相對較低的土地成本取得開發權,興建後做長期收益產品經營,不過,目前國內商用不動產的投資報酬率水準偏低,主管機關統計今年新的公告地價只達市價的2成,「可見未來調漲空間仍大,微薄的獲利一下就被吃光光。」

最後,黃舒衛說,「房市價格趨緩,開發商的投資行為本來就會變保守。」他形容,地上權是一場要談70年的戀愛長跑,不能見好就收,另外,投資成本相對少很多,開發商籌碼有限,打打安全牌、回頭做都更整合,也會產生排擠作用。

而住商不動產企劃主任分析,從投資者角度思考,現在房市正在下行,此時投入地上權案,投資初期將屬空頭狀態,成本風險非常高。加上即使年租金公式已修正,但仍然是與公告地價連動,年租金大幅上升風險仍在,都是導致投資者不願進場的主因。若想解套,可思考讓年租金計算與公告地價完全脫鉤、降低地租年息(現為3.5%)或設定租金漲幅的天花板上限。


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