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2017年房市景氣「苦盡甘來」?

2017-02-16, 週四

文.莊孟翰

去年底台灣房屋智庫公布2016年房市代表字票選結果,第一名為「苦」字,原因是認為「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」,其次依序為「望」、「悶」等字,請問您對於這一份調查報告如何解讀?

就最近政府所公布之各項數據,再衡諸市場實務現況,2017年景氣下跌趨勢將會愈來愈明顯,並且呈現「價跌量微增」格局,至於整體市場則是預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況愈益明顯。另外,值得重視的是,現階段政府刻正積極興建十二萬戶社會住宅,其對原已飽和之市場衝擊不容小覷。

根據行政院主計總處最新公布數據,台灣2016年經濟成長率僅1.4%,每人GDP為2萬2495美元;另根據二月初國發會所訂定的總體經濟目標,未來四年經濟成長率平均可達2.5%至3%,今年度則設定為2%至2.5%。此外,人均GDP為2.5萬至2.6萬美元,CPI年增率不超過2%,失業率為3.75%至3.82%。由此不難了解政府正卯足全力拚經濟的決心。

至於不動產開發業者則普遍認為在當前「錢多利率低」,加以台北市高級住宅房屋稅將漸趨合理化,且公告土地現值也已隨著景氣趨緩而調降,在壓抑政策不再,尤其法拍市場並未出現惡化跡象,如再衡諸首購需求依舊殷切。

另外,中國大陸2017年開始實施之「肥咖條款」,必將促使台商資金回流而有利於豪宅市場交易。此外,根據內政部最近公布的一月六都買賣移轉棟數為1萬5656棟,較去年同期大幅增加37.5%。

因此,一般業者咸認最壞情況已過,買氣可望緩步回升。儘管相關業者普遍存在樂觀預期,惟如衡量當前整體政經情勢,則可就以下十二項觀察指標分別予以檢視:

一、2016年買賣移轉數量創二十五年新低,2017年走勢「價跌量微增」

最近四年之買賣移轉數量,已由2013年37萬1892棟,2014年32萬598棟,2015年29萬2550棟,逐年下降至2016年的24萬5396棟,而創下25年新低(1990年23萬6396棟,1991年28萬9503棟),此一逐年遞減之情勢所顯示不僅是市場景氣尚未觸底,而只是長期低迷「U型」走勢的開始。至於「價跌量微增」之走勢則係小坪數、中低總價使然。

二、推案量將逐年縮減,俟銷售率50%以上才可能反轉復甦

就《住展雜誌》之北台灣預售與新成屋統計數據,推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元,並且銷售率亦由77.98%大幅降至30%,據此即可確知景氣尚未觸底。

至於一般市場研判,應是銷售率達到五成之後才可斷定景氣可能反轉復甦。

三、交屋潮屆臨,降價求售趨勢明顯

依附表一內政部所公布統計資料,2014~2016年六都之使用執照合計20萬2657戶,如依平均銷售率50%推算,今後一、二年將會面臨10萬戶交屋潮。

其次,如就全台使用執照2014年8萬8863戶,2015年9萬6609戶,2016年8萬7993戶,合計27萬3465戶,依平均銷售率50%推算,今後一、二年將會面臨13.67萬戶交屋潮。

更值得關注的是,尚未售出的餘屋亦是影響景氣趨勢之一大變數。至於有些大社區依舊堅持不降價,則是著眼於已銷售完工部分之順利交屋,而非房市即將反轉復甦。

四、空屋餘屋去化壓力不容小覷

依附表二內政部所公布統計資料,2014~2016年六都之建造執照合計21萬7544戶,如依平均銷售率50%推算,今後一、二年將會面臨10.87萬戶餘屋競價銷售壓力。

其次,如就全台建造執照2014年12萬1378戶,2015年10萬3755戶,2016年7萬376戶,合計29萬5509戶,依平均銷售率50%推算,今後一、二年將會面臨14.77萬戶待售餘屋,其後續衍生之預售與新成屋競價銷售壓力亦不容小覷。

五、重稅後遺症持續發酵

對於爭議多時的高級住宅房屋稅加稅議題,台北市政府擬自今年七月開始鬆綁三大項目,除適用新制的房屋標準單價,將分六年緩漲,2017年房屋稅構造單價將先打七折。

此外,亦擬取消新屋加價項目,並將豪宅稅「1+路段率」改為「1+固定率120%」。惟就現階段之市場景氣,加以調整幅度不大,效果必定相當有限。

六、購屋者觀望態度愈來愈明顯

根據住展雜誌北台灣預售與新成屋統計數據,雖然去年推案金額僅7956.49億元,並且銷售率亦大幅降至30%,惟在未來二、三年大量空屋餘屋衝擊下,房價跌勢漸趨明朗,一般消費者大都會採取觀望態度,而導致去槓桿化之心態愈來愈明顯。

七、建商讓利趨勢未變

面對大量餘屋存量,建商除推出「結構工程零付款」、「成屋預售化」之促銷策略,最近則更出現10%甚至免自備款或保固二十五年案例;此外,已有愈來愈多的新成屋建案附贈停車位、裝潢、家電、稅費等,其間所顯示之景氣動向至為明顯。

八、代銷業仍以純企劃為主

2013年北台灣預售個案銷售率仍高達78%,及至2014年驟降至43%,2015年與2016年約僅30%,導致代銷業者只能以純企劃取代包銷,此一代銷業與建商三年來之合作方式至今依舊沒有改變,因此,可以預見2017年仍然是景氣低迷的一年。

九、房仲業績依舊難有起色

這一波景氣驟降,首當其衝應是2015年房仲業者關店數量高達一千三百家,其後則因交易驟減而陸續出現區域型房仲關店潮,及至今日,此一情勢依舊未見好轉。

十、首購為主,小坪數、中低總價產品當道

景氣每況愈下的過程,最明顯的徵兆便是大坪數、高總價產品銷售遲滯,代之而起的就是小坪數、中低總價的產品當道,其原因在於主管機關所營造之「自住輕稅」政策使然;而這一波谷底盤整期會拉長之主要原因即在於高級住宅重稅所致。

十一、蛋殼區、郊區、重劃區超額供給,導致房價重挫

自2014年景氣漸趨衰退以來,即使台北市精華區房價已明顯趨跌,可預見未來各地的蛋殼區、郊區或重劃區,都會在空屋餘屋累增情勢下,繼續呈現下跌趨勢。

十二、豪宅受中國「肥咖條款」影響不大

2016年底美國聯準會(Fed)宣布升息,一般預期未來將會緩步升息,再加上國際政經情勢變數,可能促使外流資金回流。

此外,中國大陸自今年實施「肥咖條款」之後,亦將會有更多台商將資金匯回購屋置產,惟截至目前為止,雖已出現零星個案,但對整體房市而言,除非國內富人也爭相競購,否則不必擔心豪宅風潮那麼快就捲土重來。

由以上之分析,不動產業者對於2017年房市景氣「苦盡甘來」之期盼恐將落空,因此,當前最佳營運策略應是儘速出清餘屋。


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