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林口「傳家堡」 異軍突起中的驚奇之點

2016-12-07, 週三

林口「傳家堡」  異軍突起中的驚奇之點

觀察台灣這幾年的房地產走勢,實在是很有意思,才短短幾年的時間,可能當年的爆紅區,現在變成地雷區;也可能是當年的地雷區,一轉身就變成模範區,「路遙知馬力」很適合來形容這幾年的房市變化。

• 重劃區區域成長蛻變

「林三淡」、「林三淡」,這個名詞聽起來應該不陌生吧!它不是一個人名,而是對北台灣房市重案地雷區的戲稱,就是林口、三峽及淡水的簡稱,這些區域都是大面積的重劃區,林口重劃區(住宅區及商業區)面積494公頃、三峽北大特區計畫面積185公頃,淡海新市鎮計畫面積甚至高達將近1,759公頃。

這三個行政區,因為面積廣大,在2013年-2014年間,都曾經大量推案,供給量十分驚人。林口高峰期在2014年,當年預售屋的供給戶數高達2,722戶;三峽的推案高峰期其實出現的更早,在2008年,當年的預售屋的供給戶數為1,765戶;淡水區高峰期出現在2013年,當年的預售屋的供給戶數為8,798戶,這樣的供給量體在當年被稱之為地雷區,其實並不為過。


表一 2012-2016年林口、三峽、淡水地區預售屋供給戶數表

 區域  2012  2013  2014  2015  2016~10
 林口  546  2015  2722  859  822
 三峽  250  749  394  241  214
 淡水  3366  8798  5466  1020  446

資料來源:網路地產王


但是曾幾何時,這些當初曾被大肆攻擊與批評的區域,在時光姙苒中,有些區域早已華麗轉身,從醜小鴨蛻變成天鵝、從毛毛蟲幻化成為美麗的蝴蝶,在這些默默的變化中,如果不是親自走訪一趟,如果不是從統計比較數據中去觀察,你我可能都不易察覺,點點滴滴的今非昔比。

先來看看三峽!
• 三峽北大特區脫胎換骨

最早引起爭議的區域是三峽的北大特區,因為那是第一個北台灣大型開發的重劃區,過去大家沒有類似的經驗,總認為這麼多的建商投入開發,蓋出這麼多的房子,以後會有誰要來住,懷疑北大特區可能會變成一座蚊子比人還多的「空城」。

經過八年的時光變化,北大特區整齊美麗的街道,街道兩旁新穎壯觀的建築群,櫛比鱗次,完全賦予三峽新風貌,三峽不再只有古蹟巡禮的老城,而是充滿活力的年輕人選擇落腳居住的新天地。

從統計數據上來看,從2012年以來,三峽預售屋的供給量都維持在平衡的狀態,只有在2013年推出近800戶的量體,其餘每年的預售屋供給戶數,都僅僅在250戶上下,這麼穩定的低量供給,要說他是地雷區,真的是被冤枉了!

• 林口新市鎮 媲美倫敦新市鎮

林口也有類似的情況,計劃面積約有三峽北大特區的2.5倍,預售屋供給量勝過三峽也是合情理的。近年林口供給量在2014年達到高峰,約有2,700戶,2013年也有2,000戶左右,經過2年多來的銷售去化,每年都有穩定的三成至五成左右的銷售率。

最特別的是,在2015年至2016年間,新舊政府相皆雷厲風行地整頓房地產市場時,其他行政區的供給推案早已噤若寒蟬,但是林口地區卻能夠維持穩定的供給量與銷售率,可以說是北台灣受到政策影響下,少數依然能開花結果的模範區,給北台灣一片沈寂的市場,帶來一絲新希望。

林口究竟有什麼樣的魅力,可以擁有這樣的力道,逆勢向上突破低迷景氣?

首先,先來看看林口的現在。林口新市鎮整體開發區裡,公共設施很完善,一開始就遵循歐美規劃的棋盤式林蔭大道,寬度都在30、40米,全區電線、電纜地下化,雨水與污水分流處理,在建築法規中,對於街道、植栽、建設、建築外觀等,都有嚴格且有秩序的規劃,居住品質要說是媲美英國倫敦新市鎮,一點也不為過。

林口新市鎮保有大片綠地、公園、醫院、學校,還有高爾夫球這樣的休閒產業,現在要去找這樣模式的城市,並不容易。在林口,沒有大都市的繁雜,樂活生活更容易。說得更簡單一點,林口的優點是馬路大條、樹木大棵、有長庚醫院和未來2個捷運站,夏天比台北氣溫低2度,還可以就近打高爾夫球。

• 林口七大建設 新北市之冠

林口的未來更是讓人引頸期盼,七大建設齊聚林口,機場捷運線雖然有所延宕,但是完全不減期待,一旦通車後,可連結台北車站、中正機場、高鐵桃園車站等重要交通樞紐,經由「6鐵1 客運」的台北車站轉運,快捷聯通整個北部城市,還可與台北捷運新莊線、捷運環狀線相互轉乘。林口地區未來有「A7中正體育園區站」、「A8長庚醫院站」、「A9林口站」等3個站別,屆時直達車從台北到機場,全程約僅35分鐘,交通的便利對區域的發展,勢必有很大的助益。


表一 新北市林口區 8大建設一覽表

重大建設 規劃內容/目前進度

機場捷運

興建工程

桃園國際機場和大台北捷運系統的機場捷運,其中三重站到桃園環北站,預計2017年3月完工通車。
機場捷運A7站聯合開發案 機場捷運A7站已經規劃將於2017年完工的4,238戶合宜住宅,還有2012年成功標售1塊基地的「A7產業專用區」開發案。
機場捷運A8站聯合開發案 機場捷運A8站也就是林口長庚醫院站,高鐵局及長庚醫院聯合開發,建築面積2.5萬坪,引進商場、旅館、住宅,興闢為17層樓的建物。將引進捷運車站、量販店、美食街、台塑專賣商場、150個房的商務旅館,另規劃30-60坪的集合住宅。
機場捷運A9站聯合開發案 機場捷運A9站正在推動「中商36招商案」興建全國最大的OUTLET(暢貨中心),冠德建設已規劃A9站捷運共構宅,以及亞昕開發計畫在A9站附近興建4-5星級商務飯店。配合未來機一機關綠色園區的規劃,可帶動林口特定區繁榮發展。
五楊快速道路 興建工程 斥資882億元打造長度40公里的五楊快速道路,2013年底全線通車,通車後將可大幅提高行車速率,加快台北至林口的通勤時間,提供台北、林口、桃園及桃園航空城未來發展所需的國道服務。
林口機1-1行政園區新建工程 純屬行政司法園區,位於林口新市鎮規劃面積約1.97公頃,將興設警察分局,並一併將衛生所、戶政事務所、消防分隊、稅捐稽徵處及圖書館規劃在內成為一行政園區,合併規劃興建以整合服務並方便地方民眾,整體規劃設計可提供較完整的市民公共開發空間。
華亞科學園區 面積158公頃,匯集廣達、中環、南亞科技、毅嘉等科技大廠,30分鐘連接台北都心區及中正國際機場,距離林口長庚醫院不到10分鐘,2公里就能上下中山高速公路,帶動科技人口進駐林口,提升區域經濟發展。
林口知識產業 園區聯合開發案 面積6.18公頃,土地為新北市、台北市及林口區所有,預計採取設定地上權方式聯合開發,引進高附加價值、無污染性軟體科技、數位內容、研發與企業營運總部等產業。吸引廠商進駐投資,帶動林口區產業發展及就業機會。

資料來源:交通部、新北市政府、捷運局


• 「林口影視城」充滿就業機會

其中影視城也是引發熱議的新計劃。台灣影視娛樂產業可說是大復活,全台陸續有台南沙崙的國際級影城基地、台中在霧峰的中台灣影視基地也趕著動工,新北市「林口影視城」計畫,第二期「國際媒體區」變更都市計畫案,在2016年底,經內政部都市計畫委員會審議通過,將由新北市政府經發局接續辦理招商,引進國際級影視產業進駐,後續由得標廠商擬定細部計畫,審議通過後發布實施主要計畫和細部計畫,未來林口將提供更多的就業機會,吸引更多的年輕人進駐居住。

新北市城鄉發展局局長邱敬斌說,從第一期的「影視旗艦區」成功吸引民視及TVBS等影視業者進駐,到目前第二期的「國際媒體區」預計引進國際影視產業設備與拍攝技術,以及第三期的「影視育成及支援區」,預計培育影視人才及提供影視支援服務業進駐,逐步建構機能健全、涵蓋影視產業上、中、下游的林口影視城。

城鄉局都市計畫科補充,林口已規劃完善開放空間與公共設施,本次都市計畫變更,規劃產業專用區,除開放國際影視媒體、娛樂休閒、文創工作室等產業進駐外,也將配合規劃轉運空間,提供國道快速公車、市區公車與捷運或新巴士之間的轉運功能,讓林口是一個結合影視文創產業、商業購物並兼具整合交通系統的城市發展。

第二期「國際媒體區」佔地11.6公頃,位於文化二路、三路、忠孝二路及八德路圍成的街廓,旁邊是今年3月底啟用的六合一行政園區,緊鄰機場捷運A9站,再加上三井Outlet 與林口商業軸帶,帶來連動效益,活絡經濟發展並創造就業機會。

• 房市奄奄一息 只留林口這個活口

財信傳媒董事長謝金河說,「全台房市奄奄一息,只留林口這個活口!」,謝金河日前開車行經林口文化一路出口,看到二十幾個人在交流道出口發傳單,另外還有很多人拿著房產廣告立牌,認為當地房市仍然活絡,是全台房市唯一活口;預售市調指出,大台北29個行政區,今年僅林口房價沒跌,表現最神勇。過去曾不被看好的林口,已經重新鮮活的起來,未來充滿新希望。

林口葡萄藤(http://244.putao.com.tw/)網站,對林口重劃區形容得極為貼切。

他說:「常聽到或看到各論壇及民眾在討論上述區域的比較,最常見的迷思,就是認為上述區域都是重劃區,所以放在一起在比較。你要打擊信義/新板計畫區,你要說你沒有公園綠地,沒有高國中小學,住宅區太小,都是辦公室百貨公司,沒有教學醫院;你要打擊大直計畫區,你可說你學校太少,聯外道路太少,面積太小,也沒教學醫院;你要打擊北大特區,你可說你還沒有捷運,就業機會少,沒教學醫院,大型商場太少,北大特區太小,發展潛力已受限!」

「林口,則是 新市鎮----顧名思義---就是規劃成一個城市自己自足的規模,所以林口有住宅區,有商業區,有工業區,有農業區,有保護區,有大學,高中,國中,小學,有國道,有捷運,有教學醫院,有28處大小公園,有大型廟宇,有將近500公頃的重劃區新穎建築-----此為目前全台僅有,林口是目前機能涵蓋蓋面最廣的新市鎮重劃區,---------這才是林口和其他重劃區最大的關鍵差異。」

「之前我曾做一個比喻:有人問劉德華,說你唱歌不如張學友,演戲又不如梁朝偉,你要如何自處?劉德華回答:"你也可以說,我唱歌比梁朝偉好,演戲比張學友好!"雖然林口的商業風貌,沒有信義計畫區好;雖然林口的景觀風貌,沒有大直,淡海水岸好;可是林口的住宅綠地風貌比信義計畫區好,大直的教學/醫學/綠地/腹地,沒有林口好,林口的完整性,是目前各重劃區塊中,最好的!」

「所以我說林口是這些重劃區界中的__劉德華!!」這樣就夠了!

• 「傳家堡」=傳家之寶

林口「傳家堡」是傳家堡系列建築之一,延續該系列的營造品質,從透天產品躍升到電梯華廈的第一個作品,樓高為七樓,地下一樓,樓層、戶別都十分單純。主要訴求為一層一戶清靜小豪宅,每戶面積約65坪(不含車位面積),4房規劃,並配有一個平面式車位。

林口「傳家堡」位在民享路150號,以地點來說,鄰近林口舊市區,林口夜市、麥當勞皆在5分鐘步行距離內,生活機能十分便利;以產品來說,林口區的產品十分多元,但是這種一層一戶的七樓華廈,規畫單純而精緻,在整個林口區卻十分罕見而稀有,未來的增值空間大、保值抗跌性強。

「傳家堡」目前已經完工,新成屋營造品質可受檢驗隨,亦可隨時入住,賞屋專線:(02)8601-4271