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新竹市住宅單價指數 106年Q4年減2.48%

2018-05-18, 週五

107年第一季新竹市房地產住宅市場分析_2

107年第1季新竹市房地產住宅市場分析發布囉!

新竹市政府地政處自今年5月起,將每季定期公布最新的住宅單價指數,本分析,提供給關心新竹市房市動向的各界人士,另一個不同的觀察角度。

資料時間:101年第三季至106年第四季

資料內容:內政部實價登錄(註1、註2)

樣本範圍:「住宅大樓(6層以上有電梯),不含一樓」+「屋齡60年以下(0.5年以上)」

指數時序:季指數

基期:105年全年=100

車位:扣除車位總價及扣除車位持分面積

價格計算方式:以不含車位之建坪單價計算算術平均數

異常點處理方式:針對建坪單價按季,去除前後各5%的極端價格

註1:運用內政部實價登錄資料運算的住宅單價指數,其抽樣樣本限定在有電梯的華廈及住宅大樓,但不包含一樓,以及無車位及一個車位的買賣交易案例為主,以這種類似標準住宅的交易案件,求其每季交易單價平均值,並轉變成指數來追蹤交易單價的變動情形。

註2:資料選取時間以登錄之「交易日」為主,並以106年第四季登錄交易之物件為統計母體。實際交易日與實價登錄揭露日,約有2-3個月時間落差。107年第一季完成交易之物件,在107年第一季的實價登錄資料庫中尚未完整登錄,因此指數統計母體採用106年第四季完成交易之物件。

一、單價指數分析

  從實價登錄資料開始揭露之101年第三季起算,累計至106年第四季,依照上述條件所試算之單價指數,如圖所示。

以105年全年為基期計算,新竹市價格季指數最低在101年第四季為69.79,最高在104年第三季107.01。

  整體來看,101年至103年間,指數約增加15%左右;104年第一季至106年第四季,價格季指數大致落在94-105之間,堪稱平穩,僅104年第四季至105年第一季偏低,分別出現84.51及81.29。而104年至106年間,通常第二季及第三季的價格指數相對高於第一季及第四季。

  106年第四季,相對較上季下降6.94%;較去年同期下降2.48%。顯示106年第四季單價呈現下跌趨勢。

二、 單價滾動指數分析

1.滾動指數

  算術平均數所運算的單價指數,即便已進行異常點處理,往往仍會受到件數量多寡、季節性因素,以及少數相對高價或相對低價件數的影響,而使得指數曲線呈現大幅波動。

  因此為降低某些偶發的非常態因素對整體指數的影響,採用滾動的算術平均數方式搭配運算,更能看出價格變化趨勢。

  計算方式,是將選定時間內的實際指數值,按時間序列排列,由遠而近按一定的跨越期數一組一組地逐一地求得其算術平均值,將每一次計算的平均值向下移動一個時間單位,作為下一個時間單位(期)的預測值。

  愈長期的滾動平均線,愈能表現安定的特性,即移動平均線不輕易往上或往下,單價上升趨相對明朗化,滾動平均線才會往上延伸;單價下降明顯時,滾動平均線才會顯示下降。愈短期的移動平均線,安定性愈差;愈長期的移動平均線,安定性愈高。本案採用滾動季數為四季,提升指數安定性。

2.單價滾動指數

  以4季滾動分析來看,102年第2季開始上升,104年第三季達97.73,106年第一季為100.91,106年第四季為97.40,緩步下降。

  106年第四季,滾動後指數相對較上季下降0.68%;較去年同期下降2.58%。亦顯示106年第四季單價呈現下跌趨勢。

三、結論

  根據新竹市政府地政處運用內政部實價登錄資料運算的住宅單價指數,新竹市單價指數在101年至104年,有一波明顯的上升波段,104年下半年起起伏較大;105年第三季後,價格指數呈現小幅向下盤整,106年第四季呈現下降。

  以住宅單價指數來看,106年第四季單價指數93.96,為105年第二季以來的新低點,前一季相較,下降6.94%,與去年同期相較,下降2.48%,顯示成交單價持續在下降。

  以住宅單價滾動指數來看,較前一季下降0.68%,較去年同期下降2.58%,結果顯示,在排除一些非常態因素之後,單價指數還是呈現下降趨勢。整體而言,單價下跌趨勢愈趨明顯。

  究其原因,或許為建商為加速銷售餘屋而採讓利策略,或為交易大宗偏重於相對低單價住宅,或是屋主已認同價格下降的趨勢而降價出售,因而造成價跌現象。單價會繼續下探,或是觸底反彈,透過價格指數變化持續觀察。