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2017臺中市不動產高峰論壇

2016-12-29, 週四

一、2017年不動產趨勢預測

1.景氣回溫「七指標」利多輸「一政策」

今年我國經濟成長逐季走揚,近期各項總體經濟數據均利於房市表現,顯現景氣動能持續推升,反觀國內不動產市場無論價、量表現皆頹靡不振,市場觀望氣氛濃厚,顯示「政策」仍是影響房市最大力量。

2.六都實價登錄價格多已落底反彈

依據近三年實價登錄,104年的登錄價格六都皆呈現向下整理的趨勢,幅度介於1%~7%,今年度截至11月底六都中除新北市呈現持續整理之態勢外,其餘五都已落底反彈,尤其台南市、高雄市漲幅均達到兩位數,分別為13.18%、13.55%。

3.房市建言

(1).保障人民財產權,凍結持有稅調升

持有稅議題延燒不斷,自十一月起開徵地價稅後引爆軒然大波,使得政府陸續祭出「延長自用住宅申請」及「地價稅分期繳納」等措施,以求平息民怨。根據TVBS民調,地價稅開徵後蔡英文總統支持率僅26%,暴跌了9%。為了保障人民財產權,全聯會建議政府應全面凍結持有稅的調升。

因為民眾都是以扣完所得稅後辛苦攢存的錢購屋,故持有房屋,不該被政府「處罰」。對於多數的民眾來說,房屋並不是會產生現金流的「資產」,而係安身立命的「住所」,若持有期間還要繳納繁重的持有稅,那麼不動產將成為「負資產」使得民眾無所適從。持有稅理應輕課,避免貧富差距拉大,否則台灣未來將走向「崩壞式的結構」。

(2).打房已「打過頭」,重新檢討房地合一稅率

房地合一稅上路將滿一年,對於持有期間未滿一年及未滿兩年的處分行為分別課45%及 35%重稅,嚇阻了不少投機歪風,使得政府打房策略開始奏效,105年度全台房屋移轉棟數預估將低於24萬棟,創下歷史新低,房市陷入昏迷恐怕已經「打過頭」。

為了促進民間合理的資產交易與流動,應將房地合一稅率自現行兩年內處分課45%至35%的稅率統一調降至20%,將可釋放房市交易量並避免移轉時重稅轉嫁至消費者。

(3).青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」

根據行政院主計處105年10月發布104年家庭收支調查報告,現今社會上有約11.5%家戶無自有住宅,換算全台至少有近98萬戶無殼蝸牛。若政策幫助他們早日「成家」,一來可活絡自住市場,使房市回歸平穩,二來可消化市場上空餘屋,避免高空屋率的資產閒置浪費,三來讓年輕人將租金轉為累積財富,脫離「窮忙族」困境。

故政府應持續加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」,朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行,即由政府及金融機構提供高達九成的低利貸款,拉長貸款期限至40年,拉長寬限期並補助購屋貸款利率低於1%,以幫助年輕人輕鬆購屋,活絡房市增添內需景氣動能。

(4).房市已「供給過剩」,應避免興建大量社會住宅

根據內政部營建署統計截至104年底全台共有逾86萬戶低度用電之空屋,突顯房市已有「供給過剩」之情形。走過十多年的多頭房市,開始出現反轉向下的情形,投資客們認賠退場,建商亦讓利求去化,掌握房市的主導權已回到自住客的手中。

「社會住宅」係為解決居住正義而出現,新政府開始推動八年蓋廿萬戶社會住宅,足見新政府照顧人民美意。但從建築用地取得、營造工程資金到未來的營運管理問題,都是不容易解決的,恐怕將額外衍生出社會資源浪費的問題。在房市陷入昏迷及需活化的當下,「社會住宅」顯得緩不濟急且疑慮重重。

(5).資金出走愈演愈烈,全面解除信用管制

央行自2010年6月起房市信用管制措施,至今已走過6個年頭,目前房市已經完全退燒,應回歸市場基本面,廢除豪宅管制措施。近期因地價稅、房屋稅等持有稅議題持續延燒,豪宅已難以再創天價,且廢除豪宅管制對於整體房市買氣影響並不大,其中係象徵意義居多,象徵著政府友善對待促進經濟貢獻多的人,避免資金出走,錢留台灣。

根據中央銀行公布第3季國際收支,其中,金融帳淨資產(淨流出)143.3億美元,連續25季淨流出,累計流出新台幣逾9兆元,可興建157棟台北101大樓,或20條高鐵。日前行政院又拍板定案提高遺產及贈與稅率至最高20%,更是雪上加霜,宜審慎考慮。


二、台中市房市分析

1.CNN 最宜居城市、大陸中國社科院兩岸10年後最富城市之一

CNN官網以氣候、文化、美景等9大魅力,欽點台中市為全球最移居城市;無獨有偶,台中市在兩岸四地294個城市中脫穎而出,在中國社會科學院發表十年後兩岸四地「最富城市」排行榜中排行第8,也是台灣唯一進榜的城市。因高科技和文化產業的發展,累積人力資本,是台中勝出的原因。

2.台中市12產業園區,年產值破兆!

台中市目前共有12個產業園區,除「大里軟體園區」招商完成廠房興建中,太平、潭子聚興產業園區規劃中,故尚未有相關數據。已投入生產的9個產業園區,現況進駐廠商近2200家,創造逾13.7萬工作機會,年產值約1.17兆,為台中市都市發展創造極大的動能。

3.重大交通建設陸續成型

(1).捷運紅線:高架通車,前後站地區縫合在即

第一階段台中、豐原、潭子、太原、大慶等5車站,已於10月16日完成平面軌道切換到高架軌道,而新增設之栗林、頭家厝、松竹、精武及五權等5座車站,預定2018年陸續完成;鐵路高架化後,排除了原本鐵路軌道的阻隔,未來將填平24處平交道、拆除17處平交道及3座陸橋,改善交通條件,創造土地利用價值。這24處地下道中,有6處重要道路,將由市府施工,其餘由鐵改局中工處施工,全部工程需耗費1年,預計於2018年陸續完工。

(2).捷運綠線:串連北屯與烏日副都心

捷運綠線興建工程進度迄今已近七成,預計2018年試運轉,2020年底全線正式通車營運。捷運綠線全長約16.71公里,共計有十八個車站,其中市府規劃五個車站、六個出入口將進行土地聯合開發共構大樓;分別是位在文心路興安路上的G5、文心路崇德街的G6、文心路櫻花路的G8a、文心路台灣大道的G9-1、G9-2及文心路五權西路的G11等六件捷運出入口共構工程,市府預計將在2017年初進行招商。

捷運綠線沿線多是已開發完成的區域,並將擁有眾多青年首購產品的北屯地區,串聯至烏日副都心,再加上在G4站與紅線松竹站共構、G13站與紅線大慶站交會,將可有效紓解市區通勤的車流,加上三鐵共構的新烏日站及未來預計延伸彰化縣,將可成為中部都會連結全國的重要樞紐。

(3).捷運藍線:紓解台灣大道壅塞,串聯海線與市區,創造運輸路網效益

交通部12/21正式核准台中捷運藍線計畫,總經費1124.41億元,全線21.3公里,共設15座車站,總建設期12年,完工後將改善台灣大道輸運,也將與現正加緊施工的中捷綠線、台鐵山線及海線車站共站串聯。

捷運藍線路線西起沙鹿火車站、經台灣大道進入市區達台中火車站,終點站設於干城轉運中心,沿線經弘光大學、靜宜大學、東海大學、榮民總醫院、市政府、國家歌劇院等醫療、學區及觀光休閒娛樂區域。加上與捷運紅、綠線串聯共站,除能提升民眾搭乘便利性外,更能增加運輸效益。

4.台中房市新亮點

台中市擁有12個產業園區串聯,其穩定產值及龐大就業人口,為台中市成長的強大動能,加上捷運紅、綠線等多項基礎建設齊發並陸續到位,綜理各項重大建設項目與完成進度,明年的台中市將會有兩大亮點如下:

(1).烏日副都心:多項重大建設,強化區域機能

烏日地區因為高鐵、台鐵與綠線捷運共構,成為台中重要交通樞紐。除了政府設立之「烏日國際會展中心」外新光集團「電競影院」、國泰集團「電子商務園區」、ATT集團「購物娛樂中心」等亦陸續投資建設,加上林新醫院「烏日分院」投入營運,區域機能將日漸成熟,未來發展可期

(2).北屯小天母:捷運路線樞紐加上完善生活機能,成換屋首選

捷運紅線已於10/26通車,新設站體與地下道填平等道路縫合工程預計2018年陸續完成。而捷運綠線興建工程進度迄今已近七成,預計2018年試運轉。未來G4站將與紅線松竹站共構,發揮捷運路線樞紐的運輸效益,隨之而來的旅客與通勤族,將挹注區域新的成長動能,加上捷運綠線沿線多是已開發完成的區域,便捷交通與完善的生活機能,將會吸引換屋族群匯集,成為台中房市的新亮點。