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農地及工業用地交易 活絡新竹縣市場

2017-03-31, 週五

文/網路地產王

專訪 新竹縣代銷公會理事長蘇雯英

在近幾年北台灣的房地產市場呈現大起大落之際,新竹房地產市場的表現,相對展現出耐力與穩定度,尤其是在2016年,新竹縣市堪稱異軍突起,推案供給平穩、銷售也穩定, 2017年新竹縣房市應該沒甚麼問題。

新竹與其他縣市最大的不同,就是擁有新竹科學園區的穩定需求支撐,獨特之處,在於連貫性帶狀買方的養成,新竹縣的買方,從求學時期的清大、交大,就已經開始孕育培養科技業人才;畢業後就業,新竹縣也有科學園區及工研院等頂尖廠商提供就業機會,在政府輔導及產業發展的雙軌並行下,許多年輕人幾乎是在新竹定居下來,從就學、就業而產生的居住需求,成為新竹地區購屋買方最強而有力的來源。

新竹縣房地產市場的另一個特色,就是產品很多元化,除了租屋市場與購屋市場並重之外,還有農地農舍的休閒式住宅,以及適合資金雄厚的投資客前來投資的工業用地,讓不同屬性需求的買方,都可以在新竹縣找到適合中長期投資的產品,投資市場也是蓬勃發展。

現代的都市人生活壓力大,往往都會很嚮往鄉間與大自然共存的田野生活,因此農舍在近年很受到都會人的歡迎,再加上新竹縣腹地很大,尚未開發的農地還很多,前景十分看好。當然特殊的老農身份所能購買的農地面積,不受新農765坪土地的限制,創造不少新的需求空間,讓市場活力不斷。

農地交易大多以自用為主,買方大多是在都會區擁有兩戶以上的房子,有些會選擇出售台北一間房子,來新竹縣換一棟農舍或是透天住宅,或許是為將來退休生活打算,或許是想提早享受鄉居生活,總之,同樣的價格,在新竹縣可以買到更大的空間,以及更好的生活品質,這比起要在台北都會區等待遙不可及的都市更新,要來得實在的多。

工業用地是較少人涉足的一塊,一來是因為資金需求門檻較高,二來則是因為市場資訊較不流通,因此相對於住宅市場,較為冷門。但是工業用地的投資在新竹縣頗為熱門,主要是因為這幾年新北市及桃園地區的工業土地價格飆漲,在成本考量之下,不少中小型的業者轉往新竹縣設廠。

工業用地投資者看中了這一點,以獨資或是集資,買下大片工業用地,分割成小單位面積,並將廠房結構蓋好,再出租或出售給中小型業者,獲利狀況很好,投資者大多來自雙北市及桃園市,形成另類的投資。目前新竹縣這一類的工業廠房單價大約在8-10萬之間,十分具有價格優勢。

其實這一類的商用不動產在價格上十分穩定,主要是因為用地不多,供應量有限,需求又不斷增加,使得業主調降價格的意願不高;此外,原來的價格就屬平價,再加上個案地點區位及建築物結構體的差異,往往是呈現個案表現,價格變動幅度不大。

展望2017年,新竹房市大抵上應該還是平穩,但是仍有一些危機,畢竟大環境的狀況不佳,區域經濟一定會受到影響。房地產是稀有性產品,價格沒上漲就已經算是下跌了,令人憂心的是,今年一例一休新制開始實行,許多行業的營運成本都會上升,轉嫁到物價上,勢必造成物價上漲,連帶使得幣值下降,擴大通貨膨脹的隱憂,買方購買力下降幾乎已經是必然的事實。台灣唯有經濟成長增加、人民所得提升,民眾才有餘力去改善生活品質,無論局勢如何變化,房地產是資產配置的重要選項,未來只要所得及獲利增加,資金還是會流向房地產的。