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改革都更困境 建構願力與業力的平衡機制

2017-03-23, 週四

文/楊雲龍(文心建設開發部襄理)

台灣政府自民國87年11月11日發布都市更新條例以來,民間業者自行劃定辦理都市更新至今已耗時十九年,績效不振的情形只能說是每況愈下,直至2014年台北市政府以公辦都更話題,讓冷清已久的都更市場再現熱度,並於2016年公告為「臺北公辦都更元年」,更以浩大的聲勢宣布「臺北市公辦都更8+2旗艦計畫」之推動,台北市許多居住於老舊公寓的老人家得知此良策,紛紛欣喜若狂,並天天引頸期盼「都更美夢成真」。

可如今都更元年已過,卻不見「台北市都市更新推動中心」的五大案推動成果,轉而帶來的是台北市民對都更政策「雷聲大、雨點小」的失落觀感。

近日北市府研擬「都市更新七大項改革要點」,分別為「都市更新計畫的確立及公劃更新地區的檢討」、「都市更新審議效能提升」、「權變估價合理化及透明化」、「提供都更中繼住宅輪替安置」、「強化政府職能執行代拆」、「政府給予融資及信保協助」、「稅制改革與到位及成立都市更新法律扶助基金會」等七大要點,要點中最與民眾息息相關的當屬「強化政府職能執行代拆」、「權變估價合理化及透明化」,以及「稅制改革與到位及成立都市更新法律扶助基金會」等三大項。

而其中「強化政府職能執行代拆」就是以北市府公權力解決都市更新過去最為常見的少數綁架多數的「釘子戶惡夢」,執行機制則限定主管機關應於受理後三個月內做出明確的決議事項,以「解除代為拆除申請限制」及「確立代拆協調機制」兩大要點為主軸,輔以臺北市公辦都更實施辦法第十八條及都更條例第三十六條規定,由實施者取得建造執照及拆除執照後,請求市府代為拆除釘子戶或遷移其土地改良物,而不同意戶則可透過「都市更新法律扶助基金會」尋求法律諮詢。

除了政府執行代拆機制之外,民眾次要關切的則是建物更新前後的估價價值,改革要點以「權變估價合理化及透明化」機制,並依「台北市公辦都更實施辦法第十三條」辦理公辦都更案,以期建立公開、透明、完善的估價制度。此機制可加強民眾對估價報告的信任度,但仍建議應擴及自行劃定更新地區並由估價師公會、土地所有權人、實施者分別指派三位估價師,對都更案進行更新前後的專業價值評估,以增加估價公平性及透明化,亦需依「法令適用日原則」檢討估價有效期限之問題,以避免更新權值因法令修正而產生時效認定上的混亂。再者,由於近年來政府積極實施房屋稅調整,現行機制之下不僅國家稅收未增,更造成全國人民重大的負擔。

本次改革要點提及的「稅制改革與到位」,內容強調「協議合建」應比照「權利變換」方式享有土地增值稅、地價稅、房屋稅,以及契稅減免,稅改要點在房屋稅制方面則以「合理調整房屋稅」及「房屋稅減半徵收年限延長」為討論主軸。

筆者認為,台灣房地產自有率高達八成以上,且多數為三十多年的老舊建物,然而現行的房屋重稅機制下,不僅無法實質增加政府財政稅收,更影響老舊危險建物重建之路。民眾天天引頸期盼政府施行都市更新至今已屆十九年,老舊危險建物所有權人更是日以繼夜的虔誠祈禱,以多數民眾的願力促成北市府現行極力推廣的「都市更新七大項改革機制」,但在此近乎完美的改革機制下,卻忽視了少數不同意族群「釘子戶權益協調」的配套措施,難以避免少數的業力影響多數民眾的願力,繼而以「居住正義」將此劇本演變成「歹戲拖棚」的一齣鬧劇。