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由長安拆遷案 思辨逆推可解的協議賽局

2017-03-13, 週一

文/楊雲龍(文心建設開發部襄理)

近年來房市慘淡,新成屋紛紛讓利、降價求售,反觀都更市場,實施者也不約而同的陸續認賠、停損退出。以往的協議合建,總是被貼上非輸即贏的零和標籤,而都市更新條例卻寫了一個有趣的遊戲流程,給予參賽者(建商)一個選數遊戲的機會。

也就是參與都市更新的權利變換,主辦單位(政府)邀請參賽者玩一個遊戲,倘若在規定的時程內取得所有權人(地主)百分之七十五的同意比例,即可獲得5%~7%的時程獎勵,參賽者若是超過規定的時間,則獎勵歸零。當然遊戲中亦附帶一些令人驚喜但卻需參賽者付出相對代價的加碼獎勵,參與遊戲的參賽者在莫大的獎勵誘因之下,因而紛紛認為此遊戲必定是有利可圖的協議賽局。

再者,當參賽者(建商)積極推動都市更新事業並致力於整合所有權人(地主)的遊戲過程中,漸漸的參賽者會發現都市更新的推動,需透過社區熱心人士發起,並運用當地的鄰里關係、社會網絡人脈,以及長期住戶互動間所建立之信任關係,加以配合參賽者專業團隊、充沛資源,始以有效推動此遊戲(重建整合事業);而參賽者則運用社會網絡關係及鄰居之間的弱聯繫進行整合行為,並利用主辦單位(政府)所提供的獎助誘因吸引所有權人參與都市更新推動事業,進而在規定的時間內完成目標並取得獎勵。

但是在遊戲過程中,我們會發現,即使主辦單位釋出豐富的獎助誘因,仍會讓參與者面臨計畫面與實施面嚴重的利益衝突,就如同近日房地產頗為熱門的話題-「長安拆遷案」,此案若是套用在剛剛假設的遊戲過程中,即是出現了不可預期的NG行為,迫使主辦單位出面干預,導致參賽者中斷遊戲,讓原本認定有利可圖的協議賽局變得撲朔迷離,導向所羅門王的困境。

都市更新的推動,無論是公辦或自辦都更,重建範圍內最需解決的問題,無非是私有土地所有權人(私地主)的參與意願。因此,建商與私地主在協調過程中,常因彼此的利益無法達成共識時,進而產生信任危機,造成彼此衝突不斷,影響都市更新事業之推動。

當我們以建商的角度來思考地主是否百分之百皆有參與都市更新的意願時,往往犯了逆推可解的賽局迷失,以「希望」壓倒「經驗」的勝利思路,卻忽略了應秉持著『己所欲,亦勿施於人』的正確邏輯。因為每一個地主的品味與思想可能與你不同,因而建商在進行策略思考及整合行為時,必須盡全力去瞭解賽局遊戲中,所有參與者的想法及其相互影響的可能性,包含那些可能保持沈默的參與者在內。

「長安拆遷案」的都更協商過程,剛好可透過Olson的理論,點出了人類社會合作的困難與脆弱性,他的論點是從人性自私的假設出發,只要個人不被排除享用集體所生產的好處,他或她就會有強烈的誘因去享用這個成果而避開自己應盡的義務或責任。

也因此,那些想經由集體努力達成的理想或目標,並不如想像的容易成功。因此,當我們以地主的角度來思考是否參與都市更新時,倘若都以自己的利益為考量,其行動後的結果必然只剩下無利可圖的最終局面,而協議賽局也會因為地主的參與意願,即可能出現雙贏(win-win)或是雙輸(loss loss)的結果。