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對房地產新稅制四大改革建議

2016-11-02, 週三

文.莊孟翰(詹櫂駿整理)

Q:政府自2013年開始積極推動一連串房地產稅制改革,主要的四項政策包括提高房屋稅稅基與稅率、公告土地現值及公告地價,並且實施房地合一新稅制。此外,行政院院會於十月二十一日通過菸稅與遺產稅修法草案,以作為長照基金財源,預定遺產稅稅收六十三億元。

雖然這一波稅制大幅調整的確已達到壓抑房價效果,卻也引發各界對於新制房產稅是否合理的爭議,再加上乘數效應已導致少數高級住宅稅負暴增二、三十倍,更引起重稅壓垮房市交易,並引發關聯性產業不良後遺症的連鎖效應,究竟房產稅應如何修正才能符合民意,並兼顧抑制房價與經濟發展的目的?

A:新政府上台後,民眾對於房市相關政策普遍感到不滿意,根據房仲業者調查數據,有將近七成民眾認為政府的房市績效「不及格」,其中對於大幅調高持有稅(地價稅、房屋稅)不滿意程度更高達72%。

雖然政策目標期望透過加稅手段來實現「居住正義」,但就一般民眾而言,在經濟不見起色,薪資所得倒退十六年情況下,大幅調漲房產稅只會讓民眾「未蒙其利先受其害」,不僅達不到居住正義的目的,還可能讓高房價一直高居民怨之首。

以下謹就房地產新稅制提出四大改革建議,以供執事者參考。

第一點:稅制改革應兼顧經濟成長

台灣淺碟經濟一向以出口外需為導向,近年經濟每況愈下,此可由表一出口占GDP比重由2013年的60.87%大幅下降至51.23%見其梗概。在此情勢下,以內需為主的不動產業,尤其是都市更新與公共投資等所帶動的關聯性產業,當可扮演彌補部分經濟成長不足的角色。

因此,當前稅制改革所衍生交易遲滯、都市更新與公共投資等相關議題,就有不少值得斟酌調整之處。

第二點:差異化課稅,兼以抑制投機炒作

在高房價與居住正義前提下,自住輕稅與囤房重稅應是當前各界普遍認同的共識,最近政府大幅調高非自用住宅累進稅率,採取「齊頭式」增稅,雖成功壓抑房價,卻也連帶衍生只求租金收益而非賺取價差的投資者以及想為子女提前置產者裹足之後遺症。

因此建議政府在調整房產稅制時,參考馬斯洛的需求金字塔層級理論(Maslow's hierarchy of needs),依不同所得階層與建物屬性訂定差異化稅率(見下頁附圖),亦即針對金字塔頂端的豪宅、高級住宅或多戶持有者適度調高稅率,並降低中產階層自用住宅稅率。此外,再透過興建社會住宅、租金補貼與利息補貼等方式來照顧中低收入階層,亦即將高端市場所課徵的稅經由補貼方式,以達到滿足中低收入階層居住的基本需求。

第三點:訂定策略性產業優惠稅制,以利招商與獎勵投資

自從今年七月大直新落成的萬豪酒店董事長大聲疾呼房屋稅與地價稅大幅暴增後遺症之後,房產重稅嚴重影響到公共投資、壽險業、觀光飯店業、辦公商場等議題方才廣受關注,最近則更波及地上權、BOT案,直接衝擊施政績效,因此,建議調整房產稅制時,應訂定策略性產業優惠稅率,以期真正達到獎勵投資之政策目的。

其次,針對萬豪酒店案例,台北市財政局預計修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」,就飯店、商辦大樓及十層以上房屋新房屋標準單價,將取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯等項目的加稅規定,應可視為一項務實的做法。

第四點:積極推動都市更新與公共建設

根據2016Q2稅籍資料,全台844.5萬戶住宅,屋齡超過三十年者高達384.19萬戶,惟自2014年七月一日北市府大幅調高房屋稅,導致原本參與都更意願甚高的老屋,因為新屋房屋稅大幅增加而紛紛撤回同意書。

最近,財政局表示,除修正「路段率」重複課稅之外,更擬修訂「台北市都市更新自治條例」,預計修改目前都更後兩年房屋稅減半,第三年即恢復全額的規定;改採漸進方式,亦即第三年繳六成、第四年七成,逐年推進。惟此一延緩措施並未根本解決問題,因此,應朝舊屋原面積不增稅,僅就新增部分課徵新稅方向調整,較為妥適。

其次,今年一月二十二日北市府宣布2016年正式全面啟動「公辦都更8+2旗艦計畫」之更新計畫的擬定,並據此列定未來五年間(2016到2020年)的公辦都更的主要實施範疇,以及引導市場與民間資金投資在台北市,且由政府主導之都市更新標的,包括大同區蘭州斯文里整宅、西區門戶、中正區臺大紹興南街、萬華區南機場整宅、中正區水源營區、文山區安康地區、南港高鐵站區、士林中正路基河路沿線等八案公辦都更進行都市計畫及都市更新程序,另原空軍總部、臺北機廠等二案則將進一步與中央政府展開合作計畫,重新協商發展主題及開發策略;值得關注的是,成敗關鍵仍在於都更後之新稅率如何制定。

至於公共投資方面,最明顯的案例為台北市議會舊址地上權案連續五次流標,加以今年公告地價大漲三成,導致土地租金連帶大幅增加所致。

由以上之比較分析可知,如果主管機關還是墨守成規一味堅持高房產稅制,未來不論是房市交易、都市更新或公共建設,恐將止於紙上談兵、原地踏步而已。


【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第844期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

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