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擊垮豪宅與蛋黃區房價

2017-09-21, 週四

文.莊孟翰

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授

德明財經科技大學客座教授

中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

房價修正未停歇,一向被視為兩大抗跌指標的豪宅與蛋黃區,也抵擋不過這波跌勢。

 根據實價登錄資料顯示,兩年來雙北市房價跌幅皆超過兩位數,過去板橋因為是新北市行政中心所在,又挾帶三鐵共構的利多題材,房價堪稱新北市的中流砥柱,但仍逃不過這波景氣考驗,跌幅高達18%,成為最大重災區。而台北市精華地區也抵擋不住這波跌價衝擊,以中山區12%跌幅最高。

 此外,區隔性產品,帶有炫耀性財貨意味的豪宅市場遭法拍事件頻傳,甚至有二拍、三拍仍宣告流標的窘境,此一情況相對於最近房仲業者一再表示已有初露打底跡象,房市落底之後是否能有回溫態勢,請教莊教授的看法?

老話一句:「這波房市下修恐怕短期難有起色」!2012、2013年房市炒得正熱,房價水漲船高,投機氣氛正熾,秒殺買進賣出轉手獲取暴利,儼然將房地產視為投資新寵,房價喊得震天價響,高不可攀,讓真正有購屋需求的年輕人大喊吃不消。

重稅重挫房市 後遺症不容小覷

如今對於房市景氣,大家所忽略的重稅,才是這一波壓死駱駝的最後一根稻草,除非交易標的是中古屋,否則2014年7月1日台北市實施囤房稅以後的新屋,尤其是豪宅產品交易銳減、房價驟降亦乃勢所必然。

至於未來房市走勢,短期復甦不易,唯一去化較快的仍將以中低價位產品為主。

由於房價持續飆漲超過十年,政府順應民意祭出打房手段,2014年台北市囤房稅率先登場,緊接著財政部於同年基於居住正義抑制囤房,將住家用房屋區分為「自住」與「非自住」兩種,並適用不同稅率,自住房屋稅稅率維持1.2%,非自住稅率則提高到1.5%至3.6%,亦即最高倍數為三倍,惟各縣市稅率不盡相同。由附表顯示,各類用途房屋稅率均隨之大幅調高。

根據財政部統計,2016年房屋稅查定稅額為708億元(課稅所屬期間為2015年7月1日至2016年6月30日),其中非自住住家用稅額為64億元,相較2014年成長28%,其中又以台北市最高,將近二十億元。

然而,高漲的囤房稅是否真能有效抑制房價?房價雖然在當年度未出現巨幅變動,但此稅制一出確實強力抑制投機炒作,主要原因還在於其後一連串的持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(契稅)與資本利得稅(房地合一稅),以及今年五月十二日再將遺產贈與稅邊際稅率調高至20%。短期重稅的結果,房市交易呈現急遽轉折並不意外,惟其所衍生之後遺症,除影響產業健全發展之外,最受訾議的都市更新之衝擊,恐亦是主管機關始料未及。

當稅負逐漸加重,2015年房市即出現明顯轉折趨勢,2016年持續下探,及至今年,雖然交易量略有增加,走出冰凍庫的耳語不斷,但實際現況仍不如預期樂觀,這波房市無疑的正逐漸邁入大U型盤整階段,經2014到2017年三年的修正,房價並未回過神來,而這也正是一般預期這波修正期還沒走完之主要緣由。

房屋稅驟增 高級住宅交易頓挫

台北市原已針對具備獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等八大指標之豪宅加重課稅;其後再針對2001年後的房屋標準單價調高,亦即十五年內的中古屋房屋稅都隨之增加稅負。

針對豪宅稅議題,根據臺北市稅捐稽徵處所公布資料,台北市房屋103年7月1日前、後興建完成之房屋稅額漲幅說明,高級房屋:以鋼骨造(SRC)總層數二十二層房屋,路段率300%,面積406㎡(約122坪)為例,分別調整稅基與稅率,依附圖資料顯示,房屋標準單價由每平方公尺7970元大幅調高至1萬8850元,調幅高達2.365倍,其次,路段調整率300%,因此,房屋評定現值調整率為2.365×(1+300%)=9.46倍,倘若持有戶數為第四戶,亦即稅率由1.2%調高至3.6%,則增加倍數即為27.38倍。也就是說,經調整稅率後,即使是自住稅率1.2%,每年須繳納的房屋稅已高達110萬元,如係三戶以上之3.6%稅率,房屋稅更會高達330萬元,如再加上地價稅與管理費,每年居住成本應會介於400萬至500萬元之間,稅負之高顯非一般所想像只是象徵性的調整而已。

其次,台北市政府表示,目前稅基中的「標準單價」仍僅為實際造價之一半;此外,又宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,導致一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮。影響所及,一般民眾對於都更普遍採取觀望態度,此亦與士林文林苑都更前後房屋稅由數千元暴增至數萬元之實務案例息息相關。

利劍接連出鞘 豪宅與蛋黃區成領跌重災區

另外,本人曾舉松江路第一個指標個案「華固松疆」為例,一百坪的房子,3.6%稅率,一年居然要繳144萬元的房屋稅,儘管當時稅捐處一再表示該案僅是特殊案例之極端值,不具代表性,但不到半年重稅效應就逐漸顯現,並且逐漸蔓延,由此不難了解重稅後遺症之衝擊效應有多大。

2014年囤房稅實施之前,大安區及信義區的豪宅一直扮演領漲角色,尤其老舊公寓因具備都更題材,價格也跟著翻漲,但當2015年出現房市轉折,在豪宅下跌過程,公寓仍因都更題材支撐,下跌速度未如豪宅市場劇烈,及至永春都更案爭議再起,都更執行速度顯非預期容易,2016、2017年隨即呈現全面跌價趨勢。

此外,根據住展雜誌資料顯示,2015年每坪一百萬元以上的豪宅建案(包含預售與新成屋)還有四十個,及至2016年僅剩二十三個,減少近半,由豪宅領跌,也引爆新北市包含過去房價熱區的新莊副都心及板橋「江翠ONE」等陸續出現五字頭、四字頭等促銷廣告,房價也已明顯出現跌價趨勢,並且跌幅超過兩位數。

截至目前為止,房價下修尚未觸底,以指標性區隔產品豪宅而言,過去有投資客撐腰,惟囿於重稅,不僅投資客止步,有錢人也僅限於自住需求。因此,未來市場走勢應會在谷底盤整一段相當長的時間,亦即整體房市應會朝大U型趨勢發展。

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